46,080,000원
서울중앙지방법원 2025타경104050. 봉천동 청룡오피스텔 7층 708호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방1·화장실1)입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기 자체보다 임차보증금입니다. 이선경은 2020.12.28 전입했고 2020.12.08 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2022.04.07 안산세무서 압류보다 앞서므로 대항력 有로 판정돼 있습니다.
현재 최저가 46,080,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 1,229,440원을 먼저 공제한 뒤 이선경 보증금에 44,850,560원이 배당되고, 부족분 85,149,440원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 포기조건이 없다면 단순히 “감정가 64%까지 떨어졌다”는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다. 낙찰가와 룰상 인수액을 합치면 131,229,440원의 부담 구조가 되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 7층 708호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(방1·화장실1) · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.01.14 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 46,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준 | 2022.04.07 갑구 30번 압류 · 국(안산세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력과 포기조건
등기상 오래된 가처분·근저당·신탁 등은 이미 말소돼 있고, 현재 분석의 중심은 2022.04.07 압류 이후의 권리와 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 주택도시보증공사 가압류, 관악구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.01.20 설정된 이선경의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 2020.12.28 전입입니다.
② 임차인·점유 분석 — 포기조건 밖 위험은 따로 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.28 확정 2020.12.08 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 채권승계 실질 인수 0원 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
확인 가능한 임차인은 이선경 1명이며, 이 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사는 실제 임차인으로 다시 합산하지 않습니다. 별도로 명세서에 “기사항전”이라는 주거 표기가 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 건은 대항력 有라고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로만 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 46,080,000원으로 감정가 72,000,000원의 64%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건 자료에서 비교 가능한 최근 실거래 시세 표본은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
특히 대항력 포기조건을 빼고 권리만 기계적으로 계산하면 현재 회차의 매수인 인수액은 85,149,440원입니다. 3회 유찰 시 94,199,552원, 4회 유찰 시 101,439,642원으로 늘어납니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 총부담이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서 최저가가 곧 실질취득가가 되는 이유는 오직 HUG의 대항력 포기조건 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,229,440원 |
| 1. 임차인 이선경 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 44,850,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 기계 계산상 이선경 보증금 부족분은 85,149,440원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기조건을 반영하면 해당 인수는 실질 0원입니다. 이 포기조건은 별도 미상 점유자에게까지 확장해 해석하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔(방1·화장실1)로 이용 중입니다.
- 입지. 관악초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 봉천역 2호선이 도보 4분 거리에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물의 7층 708호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용되고, 남측 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,621,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기조건 원문 확인. “임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각” 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. “기사항전”으로 표기된 주거 점유자의 실제 신원·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상입니다.
- 가격을 할인율로만 판단하지 않기. 최저가가 감정가의 64%라는 사실은 시세 대비 저가라는 뜻이 아닙니다. 최근 실거래 비교가 확보되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 용도·실사용 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 점을 확인하고 실제 사용상태와 관련 규제를 점검해야 합니다.
- 명도 현황 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 원본 확인. 체납관리비와 조세 배당관계는 낙찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 중요한 한 줄
이 사건은 겉으로 보면 2회 유찰돼 감정가 72,000,000원이 46,080,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 이선경의 보증금 130,000,000원을 그대로 적용하면 배당 후 부족분 85,149,440원이 생겨, 포기조건 없이는 결코 단순한 저가 매물이 아닙니다.
반전은 주택도시보증공사의 대항력 포기조건입니다. 이 조건이 적용되면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원이 되고 현재 회차의 실질취득 기준은 46,080,000원으로 내려옵니다. 다만 그 조건 밖에 있는 미상 주거 점유 표기 1건은 여전히 확인되지 않았고, 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 “주된 권리는 조건부 해소, 미상 점유와 가격은 확인 필요”입니다.
