서울중앙지방법원 2025타경104050. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 7층 708호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(방1·화장실1)입니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2020.12.15 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득해 2021.01.14 소유권이전등기를 마쳤습니다.
현재 권리분석의 기준은 2022.04.07 안산세무서장 압류입니다. 이보다 앞선 2020.12.28 전입의 이선경은 대항력이 있고, 확정일자 2020.12.08과 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기가 명시돼 있어 주된 인수 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 7층 708호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방1·화장실1) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제7층 제708호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.12.15 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 57,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인, 그러나 대항력 포기조건
말소기준으로 제시된 권리는 2022.04.07 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 서울특별시관악구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 이선경 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 주된 보증금은 포기조건, 별도 미상 점유는 남는다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선경 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2020.12.28 / 2020.12.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이선경은 배당요구가 확인된 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 57,600,000원을 가정하면 집행비용 1,436,800원 후 임차인에게 56,163,200원이 배당되고 보증금 부족분 73,836,800원이 남습니다. 통상이라면 이 금액이 매수인 인수액이 됩니다.
③ 가격 — 과거 동일 호실 거래가는 참고만
등기상 이 호실의 거래가액은 2010.10.18 80,000,000원, 2015.05.02 76,000,000원, 2020.09.23 77,000,000원, 2020.12.15 130,000,000원이 확인됩니다. 현재 감정가는 72,000,000원, 1회 유찰 최저가는 57,600,000원입니다.
| 거래원인일 | 소유자 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2010.10.18 | 박순천 | 80,000,000원 |
| 2015.05.02 | 조서연 | 76,000,000원 |
| 2020.09.23 | 김도윤 | 77,000,000원 |
| 2020.12.15 | 권영만 | 130,000,000원 |
다만 가장 최근 확인되는 동일 호실 거래도 2020.12.15입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 비교거래를 근거로 한 현재 시세 판단은 할 수 없으므로, 최저가 57,600,000원만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 근린시설로 분류되고 실제 이용은 오피스텔이므로 현재 환금가치는 별도의 최신 비교거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,436,800원 |
| 1. 임차인 이선경 보증금 | 130,000,000원 | 56,163,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 이선경 보증금 부족분은 73,836,800원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기조건이 적용되는 주된 임차보증금은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 별도 미상 점유정보는 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 주된 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 57,600,000원 | 73,836,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 85,149,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 36,864,000원 | 94,199,552원 | 0원* |
대항력 포기조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이선경 보증금의 미배당액이 커져, 낙찰가만 내려갈 뿐 실질취득 부담이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 룰상 인수 73,836,800원은 2회 유찰 시 85,149,440원, 3회 유찰 시 94,199,552원으로 증가합니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기조건 때문에 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 보지만, 미상 점유정보는 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 도보 4분 거리에 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(방1·화장실1)로 이용 중입니다. 위생·급배수·주차장·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,621,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유 1건 확인. 성명 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유정보의 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 가격 판단 분리. 2020.12.15 거래가 130,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 최신 근린시설·오피스텔 비교거래 없이 최저가 57,600,000원을 ‘저렴하다’고 평가하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용에 따른 금융·환금성 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14, 매각기일은 2026.08.19입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 현재 최저가 57,600,000원에서는 배당 후 73,836,800원이 남아 원칙적으로 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건이 명시돼 있어, 이선경 보증금에 관한 주된 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 여기서 ‘완전 안전’으로 결론 내리면 안 됩니다. 별도로 성명 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유정보는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 이 점유가 확약 범위 밖이라면 별도의 인수 위험이 생길 수 있습니다. 또한 최근 12개월 시세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 주된 임차보증금 리스크는 크게 해소됐지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
* 주된 실질 인수 0원은 매각물건명세서 비고의 “임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”이 이선경 보증금에 적용되는 것을 전제로 한 판단입니다. 배당 시나리오상 현재 회차의 원칙적 인수액은 73,836,800원이며, 별도 미상 점유정보의 인수 가능성은 포함하지 않습니다.
