서울중앙지방법원 2025타경104104. 관악구 신림동 세영빌라 B동 3층 301호로, 현황은 다세대주택입니다. 소유자 금병덕은 2012.01.30 강제경매 매각을 원인으로 2012.02.02 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2018.01.11 설정된 백연옥 근저당권 45,000,000원이며, 이후 이재식 근저당권 30,000,000원, 충북신용보증재단의 근저당권부채권 가압류 23,059,478원, 양귀순 가압류 150,000,000원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 2023.12.22 설정된 한국토지주택공사 임차권입니다. 임대차계약일은 2017.07.12, 확정일자는 2017.08.07, 주민등록일자는 2017.09.04로 말소기준인 2018.01.11보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이고 우선변제권도 있습니다. 다만 한국토지주택공사는 이완수 보증금의 대위·승계자이므로 이를 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이완수 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-66 세영빌라 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 금병덕 · 2012.01.30 강제경매로 인한 매각, 2012.02.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 146,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,733,149원 |
| 말소기준 | 2018.01.11 을구 12번 근저당권 · 백연옥 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 ‘특별매각조건’이 핵심
등기부에서 가장 먼저 볼 권리는 2018.01.11 백연옥 근저당권입니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 시점만 보면 후순위인 한국토지주택공사 임차권이 실제 임대차 관계에서는 2017년부터 대항요건을 갖췄다는 점입니다. 따라서 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이완수 | 2024.01.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 원 임차인 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 2017.09.04 / 2017.08.07 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 이완수 보증금 대위·승계 |
이완수는 2024.01.29 전입해 말소기준권리 2018.01.11보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.12.17 배당요구를 했습니다. 한국토지주택공사는 120,000,000원을 별도로 빌려준 또 다른 임차인이 아니라 이완수 보증금의 대위·승계자이므로, 두 행을 더해 120,000,000원 이상의 임차보증금이 있다고 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,849,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백연옥 | 45,000,000원 | 23,550,400원 |
| 3. 근저당 · 이재식 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 23,059,478원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 양귀순 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 126,733,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,400,000원에서는 집행비용 2,849,600원과 임차보증금 120,000,000원이 먼저 배당되고, 백연옥 근저당권에는 23,550,400원이 배당됩니다. 나머지 채권은 미배당이며, 채권자 총 청구액 374,792,627원 중 23,550,400원이 배당되어 미배당액은 351,242,227원입니다.
④ 추가 유찰 시 — 일반 계산상 임차보증금 잔액이 생겨도 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 일반 계산상 임차보증금 잔액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 146,400,000원 | 351,242,227원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 117,120,000원 | 374,792,627원 | 5,319,680원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 93,696,000원 | 374,792,627원 | 28,390,528원 | 실질 인수 0원* |
* 일반 배당 계산만 적용하면 2회 유찰 시 5,319,680원, 3회 유찰 시 28,390,528원의 미배당 임차보증금이 발생하지만, 특별매각조건상 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 조건이므로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영락고등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원이 섞인 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 도로 저촉, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 세영빌라B동은 4세대, 사용승인 관련 기준일은 2005.05.02입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
- 현장확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이완수 점유 확인. 실제 임차인은 이완수 1명입니다. 전입은 2024.01.29로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 현재 점유와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 이완수 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가 146,400,000원은 감정가 183,000,000원의 80%지만 직접 비교할 실거래 가격이 없어 ‘저가 매수’로 단정할 근거가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 제시돼 있으므로 매각기일 기준 적용 범위와 대상 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권은 보이지만, 인수액은 특별조건이 결정한다”
이 물건을 등기부만 보고 보면 2017년 대항요건을 갖춘 120,000,000원 임차보증금이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 이완수 보증금의 대위·승계자이고, 매각에는 미배당 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 원래도 0원이고, 추가 유찰로 일반 계산상 잔액이 생겨도 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이것이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 146,400,000원으로 감정가의 80%지만 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 실제 임차인 이완수의 보증금도 미상이고, 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 가격과 점유·물건 상태는 별도로 확인해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
