서울중앙지방법원 2025타경104104. 관악구 신림동 세영빌라 비동 301호는 지상 4층 다세대주택의 3층에 위치한 물건입니다. 소유자는 금병덕 씨로, 2012년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 백연옥 명의 근저당권 45,000,000원이 설정되었고, 추가 근저당과 가압류를 거쳐 서울보증보험 주식회사의 강제경매로 이어졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.01.11. 백연옥 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 임대차 관계는 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사가 등기한 보증금 120,000,000원의 주택임차권에는 말소기준보다 앞선 주민등록일과 확정일자가 기재되어 있기 때문입니다.
여기서 중요한 것은 한국토지주택공사와 이완수를 독립된 보증금 채권자 두 명으로 계산하면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사는 이완수의 보증금과 관련된 대위·승계 신고자입니다. 실제 임차인은 이완수 1명으로 정리하며, 120,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-66 세영빌라 비동 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 관악구 복은10길 31-9 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 |
| 건물현황 | 세영빌라B동 · 4세대 · 2005.05.02. 준공 |
| 소유자 | 금병덕 (2012.02.02. 강제경매 매각에 따른 소유권이전) |
| 감정가 | 183,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,696,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 126,733,149원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 말소기준권리 | 2018.01.11. 을구 12번 백연옥 근저당권 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 이완수 1명 · 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 |
| 실질 인수 | 특별매각조건에 따른 해당 임차보증금 0원 일반 배당계산상 부족분 28,390,528원은 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심
말소기준인 백연옥 근저당권은 2018년 설정되었습니다. 이재식 근저당권 30,000,000원, 충북신용보증재단의 근저당권부채권 가압류 23,059,478원, 양귀순 가압류 150,000,000원, 서울보증보험의 강제경매개시결정 및 국세 압류는 이후 권리로 매각에 따라 등기상 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 등기된 가처분, 가등기, 전세권, 이전 근저당권 및 경매개시결정 중 말소 처리된 권리들은 현재 유효한 인수권리로 중복 계산하지 않습니다. 현재 권리분석의 중심은 선순위 임대차와 특별매각조건의 관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 승계신고 중복 제외
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이완수 실제 임차인 |
전입 2024.01.29. 확정일자 미상 배당요구 2025.12.17. |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인 전입일이 말소기준 이후 |
기재된 전입일 기준 대항력 없음. 계약 내용과 별도 권리 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 신고 |
전입 2017.09.04. 확정 2017.08.07. 임차권등기 2023.12.22. |
120,000,000원 이완수 관련 보증금 · 중복 합산 금지 |
대항력 있음 우선변제 대위·승계 |
일반 계산상 미배당 28,390,528원 특별매각조건상 실질 0원 |
한국토지주택공사는 독립적인 실제 거주 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 120,000,000원은 대위·승계된 보증금으로 보고 중복 산입하지 않습니다. 이완수의 별도 보증금 액수 및 계약관계는 최종 원본 확인 대상입니다.
“특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 임차권자의 미배당 보증금에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되는 경우, 계산상 부족분 28,390,528원을 매수인이 실제로 부담하지 않습니다. 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.이완수는 제공된 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 판단되지만, 보증금·확정일자 및 구체적 계약관계가 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 범위와 이완수의 별도 청구 가능성을 확인해야 합니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각서류에 그대로 반영되는지도 입찰 전 대조해야 합니다.
③ 가격과 실질취득 — 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 183,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 93,696,000원입니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이 수치 자체는 실제 거래 시세와의 차이를 보여주는 지표가 아닙니다.
세영빌라B동은 4세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래의 평균가격과 최신 실거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정하기 어렵습니다. 특히 내부 상태를 직접 확인하지 못한 감정평가라는 점을 함께 고려해야 합니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 183,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 93,696,000원 | 3회 유찰 · 감정가 대비 51.2% |
| 특별조건 적용 시 실질취득 | 93,696,000원 | 해당 임차권 인수 0원 · 부대비용 별도 |
| 특별조건 미적용 시 일반 계산 | 122,086,528원 | 최저가 + 보증금 미배당액 28,390,528원 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 | 대위·승계 보증금 · 중복 계산 제외 |
특별매각조건이 없다면 현재 최저가 93,696,000원에 일반 계산상 인수액 28,390,528원이 더해져 실질 부담은 122,086,528원이 됩니다. 이는 보증금 120,000,000원에 추정 집행비용이 반영된 결과입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금은 커져, 일반적인 대항력 인수형에서는 실질취득 총액이 보증금 부근에 머무는 구조입니다.
하지만 본건은 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 그 일반적인 인수 구조를 그대로 적용하면 안 됩니다. 조건에 따른 해당 채권의 실질 인수액을 0원으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,086,528원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 91,609,472원 |
| 2. 근저당 · 백연옥 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이재식 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권부채권 가압류 · 충북신용보증재단 | 23,059,478원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 양귀순 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 126,733,149원 | 0원 |
| 7. 을구 13-1-1번 가압류 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,086,528원을 제외한 91,609,472원이 선순위 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 120,000,000원 대비 배당부족액은 28,390,528원입니다.
다만 이 금액은 특별매각조건을 적용하기 전의 일반적인 배당부족액입니다. 해당 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이를 매수인의 확정 인수액으로 표시하는 것은 부정확합니다. 특별매각조건상 실질 인수액은 0원입니다.
예상배당은 집행비용 추정과 제공된 채권 순위에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 압류된 국세의 구체적인 조세채권액과 법정기일에 따라 실제 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 채권최고액과 확정 채권액도 일치하지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 부족액
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 보증금 부족액 | 특별조건 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 93,696,000원 | 28,390,528원 | 해당 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 74,956,800원 | 46,792,422원 | 해당 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,965,440원 | 61,513,938원 | 해당 인수 0원 |
특별매각조건이 없는 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 커지므로 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조가 나타납니다. 본건은 이와 달리 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 조건이 유지·적용되는 한 임차권자에 대한 추가 인수액은 0원으로 평가됩니다.
따라서 유찰 시나리오의 핵심은 미배당 보증금을 매수인 부담으로 더하는 것이 아니라, 특별매각조건의 유효한 적용 범위와 독립적인 권리 존재 여부를 확인한 뒤 낙찰가 자체의 적정성을 판단하는 것입니다. 향후 회차의 가격이나 진행 여부는 확정된 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영락고등학교 남서측 인근입니다. 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주택지대로 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 북서하향 완경사지에 위치합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 도로(사도) 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있어 입찰 시점의 규제 상태를 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부를 확인하지 못했습니다. 외형조사와 건축물현황도를 바탕으로 통상적인 내부 상태를 전제하여 평가한 물건입니다.
- 환금성. 4세대 규모의 다세대주택으로, 거래 시세의 객관적 검증과 매도 시 수요 확인이 중요합니다. 다회 유찰 사실도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서와 매각조건에 유지되는지 확인하세요.
- 한국토지주택공사 승계관계 확인. 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원이 이완수와 관련된 대위·승계 보증금이라는 점과 반환청구권 포기 범위를 대조하세요.
- 이완수의 별도 권리 확인. 실제 임차인 이완수는 2024.01.29. 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 독립적인 계약상 권리나 별도 청구가 있는지 확인하세요.
- 명도와 점유 확인. 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 조사하세요. 임차보증금 인수액이 0원이라는 판단과 명도 부담이 없다는 판단은 서로 다릅니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 감정평가이므로 누수·결로·설비 노후·수리 필요 여부를 조사하세요.
- 유사 실거래 확보. 세영빌라B동 및 인근 유사 규모 다세대주택의 최근 거래와 거래 시점, 층, 면적을 비교해 입찰 상한을 산정하세요.
- 압류·조세채권 확인. 국세 압류가 존재하므로 조세채권액, 법정기일 및 실제 배당순위를 검토하세요. 미납 관리비와 공용부분 부담도 별도로 확인해야 합니다.
- 공적장부 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 최종 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수위험은 특별조건으로 해소, 가격 판단은 아직 보류”
신림동 세영빌라 301호의 핵심은 감정가의 51.2%까지 내려온 최저가보다 선순위 임대차보증금의 처리 방식에 있습니다. 일반적인 배당계산에서는 보증금 120,000,000원 중 28,390,528원이 부족하지만, 특별매각조건에서 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 정하고 있습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 평가하는 것이 맞습니다.
다만 임차관계가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 실제 임차인 이완수의 계약 내용과 독립적인 권리 여부를 확인해야 하며, 4세대 규모의 다세대주택에서 3회 유찰이 발생했다는 사실도 가볍게 볼 수 없습니다. 내부 상태가 확인되지 않았고 최신 유사 실거래를 근거로 한 가격 메리트도 검증되지 않았습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 특별매각조건을 통해 주요 보증금 인수위험이 해소되는 점은 긍정적입니다. 그러나 대위·승계관계의 최종 확인, 실점유자 조사, 내부 상태와 환금성 검증이 선행되어야 합니다. 권리상 핵심 위험은 조건부 해소, 시세상 매수 적정성은 아직 판단 보류. 이 물건은 최저가의 숫자보다 최종 매각조건과 실제 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
