서울중앙지방법원 2025타경104140. 신림동 몽삐에뜨골드 12층 1205호로, 법원 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김기용으로 2022.03.18. 거래가액 316,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔다”는 가격만 보면 안 됩니다. 임차인 이성경의 보증금 역시 316,000,000원이고, 전입일 2022.03.18.이 말소기준인 2023.02.28. 압류보다 앞서기 때문입니다.
통상적인 배당 구조라면 현재 최저가 242,400,000원에서 집행비용 4,193,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 238,206,400원이 배당되고, 보증금 부족분 77,793,600원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 이 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 이어질 수 있는 사건입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 12층 1205호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1466 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 · 제12층 제1205호 · 사용승인일 2020.09.04 |
| 소유자 | 김기용 (2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 316,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.02.28. 인천세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 반면 이성경의 임대차계약일은 2022.03.16., 전입 및 경정된 점유개시일은 2022.03.18., 확정일자는 2022.03.08.로 기재되어 있습니다. 즉 전입이 말소기준 압류보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 316,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
을구 3-2는 을구 3번 임차권의 경정등기로, 점유개시일을 2022.03.18.로 경정한 내용입니다.
② 권리관계 세부 — 선순위 임차권과 민간임대주택등기
이성경은 2022.04.06. 건물 전부에 관해 전세금 316,000,000원의 전세권을 설정했다가 2022.09.19. 해지로 말소했습니다. 이후 2024.03.27. 보증금 316,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2024.05.02. 점유개시일을 2022.03.18.로 경정했습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 압류 이후 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입일은 압류보다 앞섭니다.
갑구에는 2022.03.18. 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 기재하고 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리 여부는 등기부와 매각조건 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 이성경 보증금(우선변제) | 316,000,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 77,793,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 매수인 부담으로 이어질 금액이지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 법원 분류는 근린시설이며 감정평가상 제1205호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 신림동 난곡사거리 남서측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 신대방역(지하철 2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층, 사용승인일 2020.09.04.이며 기본적인 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기, 소화, 자주식 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 광로3류에 접하며, 공시지가는 11,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건에서 77,793,600원의 룰상 인수액을 실질 0원으로 바꾸는 가장 중요한 근거입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이성경의 보증금 316,000,000원, 전입 2022.03.18., 확정일자 2022.03.08., 배당요구 사실과 2024.05.02. 경정등기 내용을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준은 2023.02.28. 국의 압류이고 처분청은 인천세무서장입니다. 실제 배당에서 세금 관련 금액이 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 303,000,000원에서 1회 유찰되어 242,400,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 용도 확인. 법원 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 크지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당표만 보고 판단하면 위험도가 높습니다. 보증금 316,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 242,400,000원에서는 77,793,600원이 배당되지 않습니다. 2회 유찰이면 125,594,880원, 3회 유찰이면 163,835,904원으로 룰상 미배당액이 더 커집니다.
하지만 매각물건명세서가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리 기준 실질취득은 최저가와 같은 242,400,000원으로 봅니다.
다만 그것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 자료가 없어 242,400,000원이 최근 시세보다 낮은지 확인할 수 없고, 민간임대주택등기와 특별매각조건의 정확한 적용도 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다. 권리 핵심은 특별매각조건, 가격 판단은 보류. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
