서울중앙지방법원 2025타경104140. 신림동 몽삐에뜨골드 12층 1205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자 김기용은 2022.03.18. 소유권을 이전받았고 거래가액은 316,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2022.03.18. 전입한 임차인 이성경과 2023.02.28. 압류의 선후관계입니다.
임차인 이성경은 임대차계약일 2022.03.16., 전입 2022.03.18., 확정일자 2022.03.08.이고 보증금은 316,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.02.28. 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 최저가 193,920,000원보다 보증금이 크기 때문에 특별조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 바로 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 12층 1205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 · 제12층 제1205호 · 사용승인일 2020.09.04 |
| 소유자 | 김기용 · 2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 316,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 193,920,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
가장 중요한 날짜는 2022.03.18.과 2023.02.28.입니다. 임차인 이성경의 주민등록일과 점유개시일이 2022.03.18.이고, 말소기준권리는 2023.02.28. 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 이후 2024.03.27. 임차권등기가 설정됐고, 2024.05.02. 등기는 별도 임차인이 아니라 같은 3번 임차권의 점유개시일을 2022.03.18.로 바로잡은 경정입니다.
② 임차인 — 보증금 316,000,000원, 그러나 특별조건 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이성경 | 전유부분 전부 | 2022.03.18 / 2022.03.08 | 316,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
③ 배당 구조 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,880원 |
| 1. 임차인 이성경 보증금 | 316,000,000원 | 190,405,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 125,594,880원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 규칙상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 193,920,000원 | 125,594,880원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 155,136,000원 | 163,835,904원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 124,108,800원 | 194,428,723원 |
특별조건을 빼고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커지기 때문에 최저가만 보고 가격 메리트가 증가한다고 볼 수 없습니다. 다만 이번 사건은 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙었기 때문에, 위 표의 규칙상 인수액을 실질취득금액에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 난곡사거리 남서측 인근으로 업무시설·오피스텔·숙박시설·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 신대방역(지하철 2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상13층 건물의 12층 1205호이며 사용승인일은 2020.09.04입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기, 소화설비, 자주식 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치하고 북측으로 약 40미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 11,350,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 사건의 핵심은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 이성경이 확인되는 임차인이고, 2024.05.02. 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 점유개시일 경정입니다.
- 대항력 선순위 확인. 전입 2022.03.18.이 말소기준 2023.02.28.보다 앞섭니다. 특별조건이 없었다면 인수형 사건입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 오피스텔 이용현황과 근린시설 사건용도에 맞는 실거래·임대수익 비교가 필요합니다.
- 임대사업자 등기 확인. 2022.03.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 현재 효력을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 기준으로 특별매각조건과 말소 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄
겉으로만 보면 부담이 큰 사건입니다. 보증금 316,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 현재 회차 계산상 미배당액도 125,594,880원이나 됩니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 총 취득부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 193,920,000원입니다. 따라서 권리의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐” 자체가 아니라 특별매각조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지입니다. 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 64%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
