서울중앙지방법원 2025타경104204. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 아파트로 기재된 디케이밸리뷰서초2차 17층 1705호입니다. 소유자는 최성민이며, 2022년 9월 16일 거래가액 574,300,000원으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 핵심은 2023년 8월 8일 주식회사디지비캐피탈 근저당권 61,200,000원이 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2022년 9월 16일 이미 전입·점유를 시작한 임차인 이현주가 있다는 점입니다.
이현주의 임차보증금은 359,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2022년 9월 13일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 9월 16일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 정리돼 있으며, 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”을 명시하고 있습니다. 즉 이 사건은 임차권등기가 매각으로 지워지는지만 볼 게 아니라, 보증금이 실제로 얼마까지 배당되는지를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104204 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1597-6 디케이밸리뷰서초2차 17층 1705호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 19층 건 내 17층 1705호 · 사용승인 2022.06.29 |
| 소유자 | 최성민 · 거래가액 574,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 518,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 51,680,046원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023년 8월 8일 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 61,200,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 수협은행·케이비캐피탈·김송·주식회사케이비국민카드·삼성카드 가압류, 현재의 임의경매개시결정, 서초구 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
하지만 이현주의 전입과 점유는 2022년 9월 16일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024년 10월 10일이지만, 임대차계약·확정일자·전입·점유가 이미 말소기준 전에 갖춰져 있어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 신건에서는 배당으로 보증금 전액이 변제되므로 인수액이 0원이지만, 낮은 회차에서는 미배당분이 남으면 매수인이 승계할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 359,000,000원 | 2022.09.16 | 2022.09.13 | 있음 | 있음 | 미배당 시 인수 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 498,000,000원’을 봐야 한다
비교단지 DK밸리뷰서초2차는 105세대, 사용승인일 2022년 6월 29일입니다. 비교대상 면적은 26.39㎡이고 면적 매칭된 거래 표본은 2건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 28.58㎡ | 15 | 498,000,000원 |
| 2022.09 | 28.78㎡ | 18 | 567,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 532,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 498,000,000원 |
전체 2건 평균은 532,800,000원이라 최저가 518,000,000원이 전체 평균의 97.2%로 보일 수 있습니다. 그러나 최근 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 498,000,000원이고, 현재 최저가는 그 104.0%입니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -12.3%이므로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,580,000원 |
| 1. 임차인 이현주 보증금 | 359,000,000원 | 359,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 10,196,820원 | 10,196,820원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 21,936,341원 | 21,936,341원 |
| 5. 가압류 · 김송 | 6,240,000원 | 6,240,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 22,335,871원 | 22,335,871원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,169,946원 | 14,169,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,341,022원 |
현재 신건 518,000,000원 가정에서는 임차인 이현주의 보증금 359,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정으로 반영됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘낙찰가 + 인수’를 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 518,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 414,400,000원 | 87,222,978원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 331,520,000원 | 136,078,978원 | 32,921,280원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교부설초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트·교육시설·근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 19층 건물의 17층이며, 사용승인일은 2022.06.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 일반상업지역, 중로1류 접합, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 건축물의 용도가 아파트로 사용되는 부지에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.01~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 이현주 보증금 359,000,000원의 실제 배당 결과가 전액인지 반드시 확인해야 합니다. 미배당이면 대항력에 따라 잔액 인수 가능성이 있습니다.
- 현재 가격. 신건 518,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 498,000,000원의 104.0%입니다. 최근 시세보다 낮다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 대 과거 거래 추세가 -12.3%이므로 532,800,000원의 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰별 인수 재계산. 1회 유찰 시 매수인 인수 0원이지만 2회 유찰 시 32,921,280원이 발생합니다. 유찰될수록 권리비용이 그대로라고 가정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2022.09.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 하지만 신건 가격도 싸지 않다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 대항력 임차인은 있지만 신건에서는 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 둘째, 그렇다고 신건 가격이 싸지는 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 498,000,000원인데 최저가는 518,000,000원으로 104.0%이고, 거래 추세도 -12.3%입니다.
유찰 시에는 판단 구조가 다시 바뀝니다. 1회 유찰 시 414,400,000원에서는 매수인 인수가 0원이지만, 2회 유찰 시 331,520,000원에서는 이현주 보증금 미배당분 32,921,280원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”도 아니고, “최저가가 내려가니 무조건 싸진다”도 아닙니다. 현재 회차에서는 권리는 배당으로 정리되지만 가격은 최근 시세 이상, 더 깊은 유찰에서는 가격과 임차보증금 인수를 함께 계산해야 하는 사건입니다.
