서울중앙지방법원 2025타경104399. 서울 관악구 신림동 정원팰리체 A동 303호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 사형택은 2019.12.20 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 핵심 기준은 2023.07.03 서초세무서장 명의의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류와 2025.11.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기상 후순위 권리만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 임차인의 전입시점이 말소기준보다 빠른지가 더 중요합니다. 김수자는 2022.02.11 전입·점유와 확정일자를 갖추고 보증금 304,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 여기에 매각물건명세서에는 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 붙어 있어, 김수자 보증금의 기계적 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택 · 전용 36.06㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건내 3층 303호 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.20 매매 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자를 분리해서 봐야 한다
2019.06.12 신목신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2021.08.25 압류 역시 2021.09.03 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.07.03 압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정, 2024.02.20 등기된 김수자의 주택임차권 자체는 매각으로 소멸합니다.
다만 주택임차권등기는 등기일만으로 대항력 순위를 판단하면 안 됩니다. 김수자는 임대차계약일 2022.01.08, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.02.11로 기재돼 있습니다. 따라서 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이번 매각에서는 그 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 매수인 상대 대항력 포기조건이 핵심 안전장치가 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 위험은 ‘확약 밖’에 남는다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현희 | 2025.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 후 전입 |
| 전상욱 | 2019.11.04 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 매수인 인수 가능성 |
| 김수자 | 2022.02.11 | 304,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | HUG 대항력 포기조건 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 81.9%, 하지만 인수 미상액을 더해야 한다
정원팰리체A동B동은 26세대, 2019.05.21 사용승인된 물건으로 확인됩니다. 대상 전용면적 36.06㎡와 일치하는 거래 표본은 2025.05의 290,000,000원 거래 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.06㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.06㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
최저가 237,600,000원만 놓고 보면 최근 거래가의 81.9%입니다. 다만 이 사건은 가격표만 비교해서는 안 됩니다. 김수자 승계채권의 대항력 포기로 그 부분은 실질 인수 0원으로 정리되지만, 전상욱의 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 취득비용은 237,600,000원 + 전상욱 등 확약 밖에서 확인되는 인수액의 구조로 봐야 하며, 그 금액을 확인하기 전에는 “시세보다 18.1% 싸다”고 확정 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 김수자 보증금 | 304,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표상 김수자의 보증금 미배당액은 70,526,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기조건에 따라 해당 승계채권 부분은 실질 인수 0원으로 판단합니다. 전상욱 등 확약 밖 임차인의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김수자 미배당은 늘지만 포기조건 적용
| 회차 | 매각가 | 김수자 계산상 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 237,600,000원 | 70,526,400원 | HUG 대항력 포기조건 · 해당 승계채권 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 117,381,120원 | HUG 대항력 포기조건 · 해당 승계채권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 152,064,000원 | 154,864,896원 | HUG 대항력 포기조건 · 해당 승계채권 실질 인수 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 김수자 보증금의 기계적 미배당액은 커집니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 승계한 보증금반환채권에 대해 매수인 상대 대항력을 포기하는 조건이므로, 이 숫자만 더해 실질취득가를 계산하면 안 됩니다. 반대로 전상욱의 보증금은 현재 숫자 자체가 확인되지 않아 유찰이 거듭돼도 그 위험을 별도로 남겨 두어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 5층 건물 내 3층 303호입니다.
- 주위환경. 삼성초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 외벽 석재 등 마감, 샷시 창호이며 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 3필 일단지 부정형 왕경사의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,746,000원/㎡로 확인됩니다.
- 환금성. 정원팰리체A동B동은 26세대이며 동일면적 최근 거래 표본이 1건에 불과해 가격 검증 표본이 얇습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전상욱 보증금 확인. 2019.11.04 전입으로 대항력이 있는 만큼 보증금과 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 추가 조사해야 합니다.
- HUG 포기조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 매수인 상대 대항력 포기가 김수자 보증금반환채권 승계분에 적용되는 조건인지 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 명목가와 실질취득가 구분. 최저가 237,600,000원만으로 최근 거래 대비 할인율을 확정하지 말고, 확약 밖 인수액을 확인한 뒤 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 동일면적 실거래가 1건뿐이므로 290,000,000원을 확정적 시세로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 범위와 입찰 후 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “HUG 포기조건만 보고 인수 0으로 끝내면 안 된다”
이 물건은 첫인상만 보면 매력적입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 237,600,000원까지 내려왔고, 최근 동일면적 거래 290,000,000원보다 명목 가격도 낮습니다. 더구나 김수자의 304,000,000원 보증금은 현재 가격에서 계산상 70,526,400원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건이 있어 그 승계채권 부분은 실질 인수 0원으로 정리되는 구조입니다.
하지만 이 안전장치는 사건 전체를 덮지 않습니다. 전상욱은 2019.11.04 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 전입일조차 확인되지 않은 다른 주거 점유자도 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “김수자·HUG 부분은 해소, 확약 밖 임차인은 미해결”입니다. 현재 최저가가 최근 거래의 81.9%라는 숫자는 분명 긍정적이지만, 전상욱 등의 보증금을 확인해 실질취득가를 확정하기 전에는 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 가격보다 먼저 임차관계를 끝까지 확인해야 하는 다세대 경매입니다.
