152,064,000원
서울중앙지방법원 2025타경104399. 서울 관악구 신림동 정원팰리체 에이동 303호는 전용 36.06㎡의 다세대주택입니다. 감정가 297,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,064,000원입니다. 겉으로 보면 최근 실거래가 290,000,000원보다 훨씬 저렴합니다. 하지만 등기부에는 보증금 304,000,000원의 주택임차권등기가 존재하고, 현황조사 및 매각물건명세서에 여러 임차인·점유자가 등장합니다.
특히 이 사건은 2023.07.03 국(서초세무서장)의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그보다 먼저 전입한 사람이 있으며, 주택도시보증공사가 승계한 보증금반환채권에 관한 대항력 포기조건도 붙어 있습니다. 따라서 등기상 말소되는 권리와 매수인이 실제로 인수할 수 있는 임대차상 의무를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 관악구 대학길 59 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.06㎡ · 5층 건물 중 3층 303호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 석재 등 외벽 마감 |
| 건물 준공 | 2019.05.21 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.12.27 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가 | 152,064,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권 관련 | 주택도시보증공사 · 청구액 304,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.03 갑구 5번 압류 · 국(서초세무서장) |
① 권리 흐름 — 압류는 말소돼도 임차인 문제는 별개
기존 신목신용협동조합 근저당권은 2019.11.01 이미 말소되었고, 2021년 국의 압류도 2021.09.03 해제에 따라 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.07.03 국의 압류입니다. 그 후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
하지만 말소기준권리보다 앞선 주택 임차인의 대항력까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 전상욱의 전입일은 2019.11.04, 김수자의 전입·확정일자는 2022.02.11입니다. 각각의 계약 및 점유, 보증금, 배당 관계와 승계채권 포기조건을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 포기조건이 누구에게 적용되는가
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인·점유 관련 인원은 4명입니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인으로 더해지는 사람이 아니라 임차보증금반환채권의 승계인으로 표시되어 있습니다. 따라서 공사의 가압류와 경매신청 청구액을 임차보증금에 다시 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 전상욱 | 2019.11.04 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 인수위험 |
| 김수자 | 2022.02.11 확정 2022.02.11 |
304,000,000원 | 선순위 대항력 우선변제 승계채권 포기조건 |
| 정현희 | 2025.10.16 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 기사항전 | 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 확인 필요 |
김수자의 임차권등기는 2024.02.20 설정되었고, 등기된 임대차의 계약일은 2022.01.08, 전입·점유개시·확정일자는 2022.02.11입니다. 등기 자체의 설정일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 원래 임대차의 선순위 대항력을 무시해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 승계채권자인 공사의 대항력 포기조건을 명시했으므로, 임차권등기의 일반적인 인수 계산과 실제 매수인 부담을 구별해야 합니다.
③ 시세 비교 — 52.4%라는 숫자의 조건
정원팰리체A동B동은 26세대 규모로, 비교 대상인 전용 36.06㎡의 최근 확인 실거래는 2025.05 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.06㎡ | 5층 | 290,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | 36.06㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
최저가 152,064,000원은 최근 실거래 290,000,000원의 52.4%입니다. 다만 실제 거래 표본이 1건뿐이므로 이 금액을 현재의 확정적인 적정시세로 볼 수 없습니다. 거래 시점과 대상 층의 차이도 개별 가격 판단에 반영해야 합니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 이 사건은 이미 3회 유찰되었습니다. 그러나 다세대주택은 실거래 표본이 제한적이고 개별 물건의 점유·권리 상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 낮은 최저가가 곧바로 안전한 할인율을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,896원 |
| 1. 김수자 보증금(우선변제) | 304,000,000원 | 149,135,104원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당순위를 가정한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 공사의 가압류 및 경매신청 청구금액은 동일한 승계채권과 중복되는 부분이 있을 수 있어 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수금의 관계
| 회차 | 최저가 | 보증금 미배당 추정 | 승계채권 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 152,064,000원 | 154,864,896원 | 포기조건 시 0원 |
| 4회 유찰 시 | 121,651,200원 | 184,851,917원 | 포기조건 시 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,320,960원 | 208,830,817원 | 포기조건 시 0원 |
포기조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 304,000,000원 수준에서 크게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 승계채권의 대항력 포기조건이 명시되어 있으므로 그 채권에 관한 모형상 인수액 증가를 실제 매수인 부담으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
그렇다고 유찰이 계속될수록 반드시 유리하다고 단정할 수도 없습니다. 전상욱과 기사항전 등 별도 임차인·점유자의 법적 지위 및 인수할 금액이 확정되지 않았기 때문입니다. 미상 보증금에 대한 확인 없이 최저가만 기준으로 응찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림동 삼성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2019.05.21 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 부정형 경사지에 위치합니다. 토지면적은 373.0㎡, 공시지가는 5,746,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 다세대주택에 대한 허가 적용 여부와 매각 시점의 규제 효력을 확인해야 합니다.
- 환금성. 26세대 규모이며 동일 면적 비교 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 부족하므로 시세와 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기조건 원본 확인. 주택도시보증공사가 승계한 임차보증금반환채권의 범위, 매수인에 대한 대항력 포기 효력과 조건의 적용 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 전상욱의 독립 임대차 여부. 2019.11.04 전입에 관한 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 기사항전의 점유관계. 전입일·보증금·계약관계가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 김수자 임차권등기. 보증금 304,000,000원의 반환채권 승계 내역과 임차권등기 말소 등 실제 권리 정리 방식을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰대금 외에 별도 선순위 임차보증금·명도비용·체납 관리비 등 추가 지출 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당순위와 체납세액. 국의 압류가 말소기준으로 제시되어 있으므로 조세채권의 법정기일 및 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2025.05 실거래 290,000,000원은 1건의 표본입니다. 유사 다세대주택의 실제 거래 및 현장 매물과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권 관련 서류와 최신 기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 포기조건이 모든 임차인 위험을 없애지는 않는다”
이 사건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 297,000,000원, 최저매각가 152,064,000원, 최근 실거래 290,000,000원. 명목 최저가는 최근 거래가의 52.4%입니다.
하지만 이 물건은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 김수자 보증금 304,000,000원, 주택도시보증공사의 승계채권, 그리고 명시적인 대항력 포기조건이 결합되어 있습니다. 해당 승계채권은 포기조건이 유효하면 실질 인수액이 0원이지만, 전상욱과 기사항전의 별도 권리 위험까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
따라서 이 물건은 가격상 할인 가능성은 크지만 권리 확인이 먼저인 사건입니다. 주택도시보증공사의 포기조건과 별도 임차인의 보증금·점유 관계가 모두 명확해진 뒤에야 실질취득액과 시세 차이를 평가할 수 있습니다. 권리 확인 전에는 저가 낙찰 기회가 아니라 인수금 미확정 사건으로 보는 것이 타당합니다.
