서울중앙지방법원 2025타경104419. 관악구 신림동 씨지아름채 102동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고 사용승인일은 2019.04.29입니다. 현재 감정가 442,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 282,880,000원입니다.
이 물건은 표면적으로는 임차권 리스크가 큽니다. 임차권자 고혁준의 전입·점유개시일은 2020.06.29로, 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류 2023.09.08보다 앞섭니다. 보증금도 378,000,000원이라 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 커져 실질취득비가 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”이 기재돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 산출되는 미배당액은 별도로 확인하되, 매수인이 실제 떠안을 임차보증금은 0원으로 분석하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 650-54 씨지아름채 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 2층 202호 |
| 대상 면적 | 55.04㎡ |
| 소유자 | 사형택 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 282,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 그러나 매수인 대항력 포기조건
말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차권자 고혁준은 전입·점유개시가 2020.06.29로 더 빠르므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 임차권등기 자체는 2024.08.13에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 그보다 앞서 있습니다.
이후 서초세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 고혁준 임차권의 경정등기로, 경정 내용에는 2020.06.12, 2020.07.10, 2022.05.11의 확정일자가 기재돼 있습니다. 실제 임차권자는 고혁준 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고혁준 | 전유부분 전부 · 2020.06.29 | 378,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 64% 유찰가여도 최근 거래보다 비싸다
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 366,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.09의 257,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 257,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가 282,880,000원은 최근 시세의 110.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 55.04㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2025.09 | 52.49㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.04 | 52.07㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.04 | 52.49㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 55.44㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2023.12 | 52.49㎡ | 3 | 433,000,000원 |
| 2022.05 | 58.15㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2021.07 | 52.07㎡ | 4 | 370,000,000원 |
전체 8건 평균은 366,250,000원이지만 최근 시장은 크게 달라졌습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -32.7%이므로, 과거 350,000,000원~433,000,000원대 거래를 근거로 현재 282,880,000원이 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인되는 최신 실거래 257,000,000원보다 오히려 25,880,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,760,320원 |
| 1. 임차인 고혁준 보증금 | 378,000,000원 | 278,119,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 378,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 99,880,320원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각이므로, 위 부족분을 실제 매수인 인수액으로 반영하지 않아 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
④ 유찰해도 대항력 포기 전제라면 인수는 0원
배당 산식만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액은 커집니다. 현재 회차는 99,880,320원, 3회 유찰 가정에서는 155,664,256원, 4회 유찰 가정에서는 200,291,405원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 282,880,000원 | 99,880,320원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51% | 226,304,000원 | 155,664,256원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 41% | 181,043,200원 | 200,291,405원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기조건이 동일하게 적용된다는 전제입니다. 포기조건이 없었다면 낙찰가 인하분 상당액이 인수액으로 이동해 실질취득비가 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 난곡동 주민센터 남동측 인근, 난우중학교 북측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 다소 노후된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근·출입이 가능하고, 인근 버스정류장에 5522·5523·5524번 등 다수 노선이 정차해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호. 도시가스 개별난방, 급배수·위생·소화전·승강기·공동출입문 보안설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·부정형 토지이며 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정평가 조사상 공실로 추정되지만 구체적인 사실관계는 미상입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. CG아름채(1단지)는 25세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 최근 가격 추세가 -32.7%인 만큼 과거 거래가격보다 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기조건 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 대조. 고혁준 임차권의 계약일·확정일자가 경정돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 최근 실거래 기준. 전체 평균 366,250,000원보다 2026.09 최신 거래 257,000,000원과 최근 추세 -32.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정평가상 공실로 추정되지만 사실관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 재확인. 서초세무서장 압류가 존재하므로 배당 및 매각조건 원문을 확인하고, 집행비용 등 실제 금액 변동 가능성도 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 풀렸지만 가격 함정은 남았다
이 사건을 임차보증금 378,000,000원만 보고 단순한 선순위 임차인 인수형으로 판단하면 결론을 잘못 낼 수 있습니다. 통상 계산에서는 현재 회차 미배당액 99,880,320원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기조건 때문에 실제 인수는 0원으로 분석됩니다.
그렇다고 현재 최저가 282,880,000원이 좋은 가격이라는 뜻도 아닙니다. 최신이자 최근 12개월 유일 거래인 257,000,000원보다 110.1% 높고, 최근 가격 추세도 -32.7%입니다. 감정가 442,000,000원에서 2회 유찰됐다는 사실보다 현재 시장에서 얼마에 거래되고 있는지가 더 중요합니다. 권리 리스크는 포기조건으로 해소, 가격 메리트는 아직 부족. 이 사건의 결론입니다.
