서울중앙지방법원 2025타경104419. 관악구 신림동 씨지아름채 102동 202호, 다세대주택 1개호입니다. 감정가는 442,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 353,600,000원입니다. 소유자는 사형택으로 2020.06.29. 거래가 360,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2020년부터 대항력을 갖춘 임차권과 HUG의 대항력 포기조건입니다.
임차인 고혁준은 2020.06.29. 전입·점유를 시작했고, 360,000,000원 보증금에 대해 2020.06.12. 및 2020.07.10. 확정일자가 있으며 2022.05.07. 보증금을 18,000,000원 증액해 총 378,000,000원이 됐습니다. 임차권등기는 2024.08.13. 마쳐졌고 배당요구도 있습니다. 등기부의 2024.11.06. 임차권경정은 같은 임차권의 계약일·확정일자 경정이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 650-54 씨지아름채 102동 2층202호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 난곡로24라길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 6층 건물 내 2층 202호 |
| 대상면적 | 55.04㎡ |
| 사용승인일 | 2019.04.29 |
| 소유자 | 사형택 (2020.06.29. 거래가 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 353,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 포기조건이 핵심
제공된 말소기준권리는 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 다만 임차인 고혁준의 전입·점유는 2020.06.29.로 그보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 353,600,000원에서 집행비용 5,750,400원을 제외하면 임차인 배당은 347,849,600원이고, 보증금 378,000,000원 중 30,150,400원이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고혁준 전유부분 전부 · 임차권등기 | 378,000,000원 | 2020.06.29 | 2020.07.10 경정등기상 2020.06.12 포함 | 대항력 有 | 배당요구 | HUG 반환채권 승계 |
2024.11.06. 을구 1-2 임차권경정은 고혁준의 을구 1번 임차권에 대한 경정입니다. 별도 임차인으로 보거나 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 할인폭은 크지 않다
CG아름채(1단지)는 25세대, 2019.04.29. 준공입니다. 제공된 실거래 7건의 전체 평균은 381,857,142원이지만 과거 430,000,000원·433,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 360,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 52.49㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.04 | 52.07㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.04 | 52.49㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 55.44㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2023.12 | 52.49㎡ | 3 | 433,000,000원 |
| 2022.05 | 58.15㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2021.07 | 52.07㎡ | 4 | 370,000,000원 |
HUG 대항력 포기조건을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 353,600,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 360,000,000원의 98.2%로 약간 낮지만, 그 차이는 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.6% 하락 추세라는 점입니다. 따라서 1회 유찰로 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 크다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,750,400원 |
| 1. 임차인 고혁준 보증금 | 378,000,000원 | 347,849,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 378,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당은 30,150,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 HUG 대항력 포기조건을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기조건 없이는 총액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 353,600,000원 | 30,150,400원 | 383,750,400원 |
| 2회 유찰 시 | 282,880,000원 | 99,880,320원 | 382,760,320원 |
| 3회 유찰 시 | 226,304,000원 | 155,664,256원 | 381,968,256원 |
대항력 포기조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 붙어 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 각 회차의 매각가가 실질취득의 중심이 됩니다. 따라서 포기조건의 적용 여부와 문언을 원본 매각물건명세서에서 다시 확인하는 절차가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 난곡동 주민센터 남동측·난우중학교 북측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 다소 노후된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근·출입이 가능하며 인근에 5522·5523·5524번 등 다수 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2019.04.29, 도시가스 개별난방, 급배수·위생·소화전·승강기·공동출입문 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형·완경사 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 난곡로24라길에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,898,000원/㎡, 토지면적 767.0㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 조사 현황상 공실로 추정될 뿐 구체적 사실관계는 미상입니다.
- 환금성. CG아름채(1단지)는 25세대이며 실거래 표본은 7건입니다. 최근 거래 추세가 -6.6%인 점을 가격 상한에 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건이 실제 매각조건으로 적용되는 것을 전제로 합니다.
- 임차권 경정 중복 금지. 을구 1-2는 기존 고혁준 임차권의 경정이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 360,000,000원이고 추세는 -6.6%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최신 거래를 우선하세요.
- 점유 확인. 감정요항상 공실로 추정되나 구체적 사실관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 있고 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 세금 및 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한의 구체적 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 조건부 해소, 가격 메리트는 얇다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 378,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 현재 배당계산만 적용하면 30,150,400원의 미배당이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 붙어 있어, 그 조건을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 353,600,000원은 최근 시세 360,000,000원보다 낮기는 하지만 98.2% 수준에 불과하고, 최근 거래 추세도 -6.6%입니다. 1회 유찰·감정가 대비 80%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만 최신 시세 기준으로는 여유가 얇습니다. 권리는 포기조건 확인 시 해소, 가격은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 HUG 대항력 포기조건의 원본 확인과 최근 하락 시세를 반영한 응찰가 상한입니다.
