서울중앙지방법원 2025타경104493. 관악구 신림동 프레미오759 제6층 제601호로, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택(단지형))입니다. 소유자 한일남은 2020.10.13. 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 조정래의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2020.07.27., 확정일자는 2020.08.04., 점유개시일자는 2020.08.29., 주민등록일자는 2020.08.31.이며 보증금은 285,000,000원입니다.
이 임차권은 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 단순히 “경매로 없어지는 임차권”이 아닙니다. 현재 최저가 228,800,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 4,003,200원을 제외한 224,796,800원이 조정래 보증금에 배당되고, 60,203,200원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 사건에는 바로 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 759-42 프레미오759 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택(단지형)) · 30.53㎡ · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 한일남 (2020.10.13. 거래가액 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2020.03.20. 설정됐던 신정신용협동조합 근저당권 3건과 신탁등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유권은 2020.10.13. 한일남에게 이전됐고, 2022.09.15. 조정래의 주택임차권등기가 존재합니다. 데이터상 말소기준은 2025.11.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 조정래의 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 실제 인수 판단의 핵심
| 성명 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정래 | 전유부분 전부 | 2020-08-31 / 2020-08-04 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
* 조정래의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 60,203,200원이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되는 경우 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 80.8% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
프레미오759의 제공된 면적 매칭 거래는 3건입니다. 평균 거래금액은 283,333,333원, 최저 270,000,000원, 최고 290,000,000원이며 현재 최저매각가 228,800,000원은 이 평균의 80.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.86㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 28.86㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 28.86㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 283,333,333원 |
문제는 거래 시점입니다. 표본 3건의 거래월은 2021.09~2021.12입니다. 따라서 228,800,000원이 과거 거래평균의 80.8%라는 사실만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 다세대 10세대 규모 물건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 조정래 보증금 | 285,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 조정래 보증금 부족분은 60,203,200원입니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 105,322,560원, 3회 유찰 시 141,418,048원으로 계산돼 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커집니다. 다만 특별매각조건이 이행되는 조정래 관련 부분은 실질 인수 0원으로 판단하며, 별도 미상 점유자의 권리는 이 계산에 확정 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.03.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 난방설비·위생설비·승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,025,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 평지입니다.
- 규모. 프레미오759는 10세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 조정래 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 점유 여부·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 80.8% 착시 경계. 비교 거래 3건은 2021년 거래이므로 현재 최저가가 80.8%라는 이유만으로 현 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
- 다회유찰 특성. 프레미오759 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 1회 유찰만으로 충분한 환금성 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하고 인도 절차를 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 60,203,200원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 조정래 관련 주된 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가매수형으로 바뀌는 것은 아닙니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 별도 주거 점유기록이 남고, 가격 비교에 쓰이는 3건의 실거래는 2021년입니다. 최저가가 거래평균의 80.8%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 현재 시세와 환금성을 입증하는 숫자는 아닙니다. 게다가 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 주된 임차권은 특별조건으로 해소되지만, 미상 점유 확인 전에는 권리 확정도 가격 확정도 보류. 이 물건은 그 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
