서울중앙지방법원 2025타경104493. 프레미오759 제6층 제601호, 전용 30.53㎡ 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 286,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 183,040,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 한일남이며, 2020.10.13. 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 2022.09.15. 등기된 조정래의 주택임차권입니다. 보증금은 285,000,000원, 주민등록일은 2020.08.31., 점유개시일은 2020.08.29., 확정일자는 2020.08.04.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 분석됩니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 179,677,440원이라 룰상 미배당액 105,322,560원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 759-42 프레미오759 6층 601호 · 도로명 난곡로43길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택(단지형)) · 전용 30.53㎡ · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 사용승인 | 2020.03.12. |
| 소유자 | 한일남 (2020.10.13. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 핵심
2020.03.20. 설정됐던 신정신용협동조합 근저당권 3건과 신탁등기는 2020.08.20. 모두 등기부상 말소됐습니다. 그 뒤 조정래는 2020.08.29. 점유를 시작하고 2020.08.31. 주민등록을 마쳤으며, 2022.09.15. 보증금 285,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차권은 2025.11.28. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 영향을 주는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 임차관계를 분리
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정래 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 룰상 미배당 105,322,560원이나 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 기사항전 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 전입일·보증금이 확인되지 않아 승계 여부 단정 불가 |
조정래는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 예상배당표상 현재 회차에서는 179,677,440원을 배당받는 구조입니다. 통상의 경매라면 남는 105,322,560원이 매수인 인수분이 되지만, 이 사건은 특별매각조건이 있어 그 금액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교 거래가 오래됐다
프레미오759은 총 10세대이며 대상 전용면적은 30.53㎡입니다. 제공된 비교 거래는 전용 28.86㎡로, 2021년 9월부터 12월 사이 총 3건입니다. 거래 평균은 283,333,333원, 최저 270,000,000원, 최고 290,000,000원이며 최신 거래는 2021.12.의 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.86㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 28.86㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 28.86㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 283,333,333원 |
특별매각조건을 적용한 실질취득 183,040,000원은 제공 비교평균의 64.6% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 비교표본 자체가 2021년 거래이고 대상과 면적도 완전히 동일하지 않으므로, 이를 2026년 현재 시세라고 단정해 “35% 싸다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 단지의 경매 이력은 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0으로 나타나 환금성 측면에서 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 조정래 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 권리 계산상 조정래 보증금의 미배당액은 105,322,560원입니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 인수액은 오히려 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 183,040,000원 | 105,322,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 146,432,000원 | 141,418,048원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 117,145,600원 | 170,294,438원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘기 때문에, 최저가 하락 자체가 실질취득액 하락으로 이어지지 않습니다. 실제로 제공 시나리오에서도 3회·4회 유찰 시 룰상 인수액이 각각 141,418,048원, 170,294,438원으로 증가합니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 의미를 갖는 이유는 오직 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건이 존재하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택(단지형))으로 이용 중이며, 2020.03.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 미성중학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측 약 4m 도로와 접하고, 토지는 인접필지 및 도로와 등고평탄한 두 필지 일단의 부정형 토지로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비·위생설비·승강기가 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 4,025,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 경매 이력상 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0으로 나타나 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 조정래 임차권 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 별도 임차관계 확인. 기사항전으로 기재된 주거 임차인의 전입일·보증금·점유 범위를 확인해야 합니다. 현재 정보만으로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2021.09~2021.12 자료입니다. 현재 최저가가 과거 거래 대비 낮다는 이유만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0인 점을 감안해 재매각·대출·임대수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 당해세, 공용부분 관리비, 실제 배당순위 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 최저가”보다 특별매각조건과 미상 임차인이 먼저다
이 사건은 표면적으로 감정가 286,000,000원에서 183,040,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조를 빼고 최저가만 보면 판단이 틀어질 수 있습니다. 조정래의 대항력 있는 보증금 285,000,000원은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 룰상 부족분이 105,322,560원입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있으므로 조정래 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 183,040,000원으로 분석합니다. 이 금액은 제공 비교거래 평균 283,333,333원의 64.6% 수준입니다. 다만 비교거래가 2021년이라는 점, 총 10세대의 소규모 다세대라는 점, 평균 4.0회 유찰 이력과 별도의 미상 임차관계가 남아 있다는 점 때문에 가격 숫자만으로 안전하거나 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 주된 임차권은 특별조건으로 정리되지만, 최종 승부처는 미상 임차인의 실제 권리 확인과 현재 시세 재검증입니다.
