391,200,000원
서울중앙지방법원 2025타경104525. 강남구 역삼동 강남루덴스오피스텔 6층605호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고혁수이며 2021.04.26 소유권이전 당시 거래가액은 460,500,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.05.26 설정된 한빛인베스트대부주식회사 근저당권 30,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 허수정입니다. 임대차계약은 2021.04.07, 확정일자는 2021.04.08, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.04.26로 말소기준인 2022.05.26보다 앞섭니다. 보증금은 390,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가정에서는 집행비용 6,276,800원을 먼저 제외한 384,923,200원이 허수정에게 배당되어 5,076,800원이 미배당되고, 이 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층605호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층605호 · 사용승인일 2021.01.09 |
| 소유자 | 고혁수 · 2021.04.26 소유권이전 · 거래가액 460,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 391,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 472,439,981원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.26 한빛인베스트대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
허수정의 임차권등기 자체는 2023.10.05로 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 출발점인 주민등록·점유개시가 2021.04.26이고 확정일자는 2021.04.08입니다. 따라서 허수정은 대항력과 우선변제권이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 매각물건명세서 역시 같은 취지로 을구 2번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허수정 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.26 / 2021.04.08 | 390,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 있음 · 2023.10.05 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
허수정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 기사항전 역시 별도 임차인으로 기재되어 있어 실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 다만 기사항전은 전입일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다. 이 부분은 허수정의 확정된 5,076,800원 인수액과는 별개의 추가 위험입니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득액은 거의 그대로
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 489,000,000원에서 현재 391,200,000원으로 내려왔습니다. 그러나 허수정이 대항력 있는 임차인이므로 낙찰가가 낮아질수록 배당에서 회수하지 못하는 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 그래서 최저가만 낮아지는 것과 매수인의 실제 부담이 낮아지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 허수정 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 391,200,000원 | 5,076,800원 | 396,276,800원 |
| 2회 유찰 시 | 312,960,000원 | 82,221,440원 | 395,181,440원 |
| 3회 유찰 시 | 250,368,000원 | 143,937,152원 | 394,305,152원 |
낙찰가 가정은 391,200,000원 → 312,960,000원 → 250,368,000원으로 크게 하락하지만, 실질취득액은 396,276,800원 → 395,181,440원 → 394,305,152원입니다. 유찰 자체가 가격 메리트로 직결되지 않는 구조입니다. 여기에 기사항전의 미확정 인수위험은 위 계산에 포함되어 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,276,800원 |
| 1. 임차인 허수정 보증금 | 390,000,000원 | 384,923,200원 |
| 2. 한빛인베스트대부주식회사 근저당권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 472,439,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
허수정에게 384,923,200원이 배당되고 보증금 부족분 5,076,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 한빛인베스트대부주식회사 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구는 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근입니다. 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 업무상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 역삼역·강남역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층605호이며 사용승인일은 2021.01.09입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단지의 정방형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남측 약 10미터 내외, 동측 약 9미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 공시지가. 29,210,000원/㎡이며 토지면적은 599.5㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허수정 미배당액 확인. 현재 회차 가정에서는 390,000,000원 보증금 중 5,076,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 최저가 312,960,000원이지만 인수액은 82,221,440원, 3회 유찰 시 최저가 250,368,000원이지만 인수액은 143,937,152원입니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득으로 판단해야 합니다.
- 기사항전 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 허수정과 별도로 현황 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2024.09.25 한빛인베스트대부주식회사 임의경매개시결정은 2025.10.16 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건의 숫자만 보면 감정가 489,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 391,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 허수정은 말소기준권리보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이고, 현재 회차에서도 5,076,800원이 미배당됩니다. 따라서 매수인의 실질취득은 396,276,800원입니다.
더 유찰돼 312,960,000원, 250,368,000원까지 최저가가 낮아져도 허수정의 인수액은 각각 82,221,440원, 143,937,152원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 395,181,440원, 394,305,152원에 머뭅니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다.
게다가 허수정 외에 보증금·전입·확정일자가 모두 미상인 기사항전이 존재합니다. 확정된 인수 5,076,800원과 별도로 추가 인수위험을 확인해야 하는 사건입니다. 최저가보다 먼저 볼 숫자는 실질취득액이고, 그 다음 확인할 것은 미상 임차인의 대항력입니다.
