서울중앙지방법원 2025타경104525. 서울 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층 605호입니다. 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근에 자리한 오피스텔로, 사용승인일은 2021년 1월 9일입니다. 현재 소유자는 고혁수이며, 2021년 4월 26일 거래가액 460,500,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 한빛인베스트대부주식회사의 근저당권이 설정됐고, 허수정의 주택임차권등기가 추가됐습니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사의 신청으로 개시됐습니다.
등기상 말소기준은 2022년 5월 26일 설정된 한빛인베스트대부주식회사 근저당권입니다. 하지만 임차권등기가 그보다 늦다는 이유만으로 허수정의 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 허수정의 실제 전입신고와 점유 개시는 2021년 4월 26일로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 이번 사건은 바로 이 선순위 대항력과 특별매각조건의 관계를 정확히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층 605호 도로명주소: 서울특별시 강남구 논현로85길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지상 15층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.01.09 |
| 소유자 | 고혁수 (2021.04.26 소유권이전 · 거래가액 460,500,000원) |
| 감정가 | 489,000,000원 |
| 최저매각가 | 391,200,000원 (감정가의 80% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 472,439,981원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 확인된 임차권 | 허수정 · 보증금 390,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 을구 1번 한빛인베스트대부주식회사 근저당권 30,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년에 진행됐던 한빛인베스트대부주식회사의 임의경매개시결정은 별도로 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 승계포기의 범위
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허수정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
390,000,000원 | 2021.04.26 2021.04.08 |
있음 | 있음 배당요구 |
HUG 승계·포기 조건 실질 인수 0원(조건부) |
| 기사항전 별도 주거 점유 기재 · 신원 및 점유 사실 확인 필요 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 인수 가능성 배제 불가 |
확인된 보증금 임차권자는 허수정 1명입니다. 별도로 기재된 '기사항전'은 실제 별도 임차인인지, 점유자인지조차 확정되지 않아 신원·전입·보증금·점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사는 허수정 관련 보증금반환채권의 승계인으로 기재돼 있으며 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함돼 있습니다. 경매 매각에 따라 관련 임대사업자 의무와 등록 관계가 어떻게 정리되는지 별도 확인이 필요합니다. 근저당권과 임차권등기의 말소 문제만으로 이 사항까지 자동으로 해결된다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 배당 분석 — 포기 전 미배당과 실질 인수의 구분
현재 최저매각가인 391,200,000원에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 배당 순위는 허수정의 대항력과 확정일자에 따른 우선변제를 반영한 계산이며, 실제 배당은 집행비용·조세·배당이의 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,276,800원 | 우선 공제 |
| 1. 허수정 보증금(우선변제) | 390,000,000원 | 384,923,200원 | 미배당 5,076,800원 · 특별조건상 포기 대상 승계채권 |
| 2. 한빛인베스트대부주식회사 근저당 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 주택도시보증공사 청구채권 | 472,439,981원 | 0원 | 별도 순위 배당 없음 · 승계채권과 중복 합산 주의 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
예상 매각대금 391,200,000원은 집행비용 6,276,800원과 임차보증금 우선배당 384,923,200원으로 전액 배분됩니다. 근저당권 및 신청채권자 청구채권은 별도 배당이 없는 추정이며, 주택도시보증공사의 승계채권은 동일 임차보증금과 이중 계산하지 않아야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 구조를 봐야 한다
대항력이 있는 임차인의 보증금이 매각대금으로 모두 변제되지 않는 일반적인 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 취득 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다. 이 사건도 특별매각조건을 적용하기 전에는 같은 구조가 나타납니다.
| 구분 | 최저가 | 미배당 보증금 추산 | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 80% |
391,200,000원 | 5,076,800원 | 승계포기 조건 이행 시 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 64% |
312,960,000원 | 82,221,440원 | 승계포기 조건 이행 시 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 51.2% |
250,368,000원 | 143,937,152원 | 승계포기 조건 이행 시 0원 |
⑤ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 489,000,000원, 현재 최저가는 391,200,000원입니다. 가격 차이는 분명하지만, 이것은 감정가 대비 차이일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세는 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
등기상 고혁수의 취득 거래가액은 460,500,000원입니다. 다만 이 금액은 과거 취득가격일 뿐, 현재 시세를 직접 입증하는 자료는 아닙니다. 현재의 적정 입찰가와 기대수익을 판단하려면 최신 실거래 및 임대차 시장자료가 추가로 확인돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근입니다. 주변은 업무시설·상업시설·오피스텔이 혼재하는 업무상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 역삼역·강남역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.09 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 605호입니다. 승강기·난방·급배수·화재탐지·소화전·지하주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 9미터 내외 포장도로와 접한 소로각지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·테헤란로 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 적용 대상과 용도별 범위를 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 역삼역·강남역 접근성과 업무상업지대 입지는 장점이지만, 실제 거래량·최근 가격 추세·임대수익률이 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서 및 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 채권승계 관계 확인. 허수정의 보증금반환채권이 주택도시보증공사에 승계된 범위, 별도 잔존청구권의 존재 여부, 포기와 말소의 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. '기사항전'의 실제 신원과 점유 사실을 확인해야 합니다. 별도 임차인이라면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 조사하고, 기존 특별매각조건의 적용 대상인지 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 존속 및 말소 여부와 매수인의 등록·임대 의무 승계 가능성을 관련 기관과 원본 서류로 검토해야 합니다.
- 명도와 점유 상태. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 현재 점유 여부와 인도·명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 실거래와 임대료를 확인한 후 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 당해세·관리비·취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 기일 및 원본 대조. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부, 최저가, 변경된 특별매각조건을 법원 공고와 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 보증금은 조건부 해소, 나머지 위험은 미확인”
이 사건의 가장 중요한 특징은 대항력 있는 보증금 390,000,000원이 존재하면서도, 주택도시보증공사가 그 승계채권의 미배당 잔액에 관한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점입니다. 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금 부족분을 매수인이 떠안는 일반적인 대항력 인수형과는 달리, 해당 승계채권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 이것이 곧 전체 권리가 깨끗하다는 뜻은 아닙니다. 별도 미상 점유 기재의 신원과 권리관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 확인되지 않은 독립 임차인의 권리는 주택도시보증공사의 포기 조건 밖에 있을 수 있습니다. 또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 80% 수준이지만, 최신 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다.
결론은 조건부 검토, 입찰 판단은 보류입니다. 특별매각조건의 실효성, 미상 점유자의 권리관계, 민간임대주택등기 처리, 최근 실거래가격이 모두 확인된 다음에 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 포기 조건의 법적 효력과 그 조건 밖에 남을 수 있는 권리입니다.
