186,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경104613. 강남구 자곡동 강남지웰홈스 에이동 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이말녀이며 2023.06.02. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023.11.20. 이영숙의 근저당권 100,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 김유경은 임대차계약일과 확정일자가 2022.10.12., 주민등록일·점유개시일이 2022.11.07.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고, 보증금 230,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수할 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건 자체에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 김유경의 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 7층703호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지하6층/지상10층 건 내 7층 703호 |
| 소유자 | 이말녀 (2023.06.02. 소유권이전 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,540,685원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2014.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 과거 우리은행·농협은행·하나은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.20. 설정된 이영숙 근저당권입니다. 김유경의 임차권등기 자체는 2024.11.13.이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일·점유개시일은 2022.11.07.이므로 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2025.12.17. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘원칙상 인수’와 ‘실질 인수’를 분리해야 한다
| 성명 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특별조건 |
|---|---|---|---|---|
| 김유경 | 전유부분 전부 · 230,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.11.07. | 우선변제 有 확정일자 2022.10.12. · 배당요구 | 승계 없음 특별조건 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 기사항전 | 주거 · 보증금 미상 | 대항력 미상 전입일 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 특별조건 적용 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,600원 |
| 1. 임차인 김유경 보증금 | 230,000,000원 | 182,990,400원 |
| 2. 근저당 · 이영숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 243,540,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유경의 미배당액은 47,009,600원이지만, 특별매각조건을 적용하면 김유경에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이영숙 근저당권과 주택도시보증공사 청구액은 현재 가정 배당에서는 0원입니다. 미상 점유 기재의 보증금은 산정 대상에 포함할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 특별조건 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 김유경 룰상 미배당 | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 186,400,000원 | 47,009,600원 | 김유경 0원 · 미상 점유 별도 |
| 2회 유찰 · 64% | 149,120,000원 | 83,767,680원 | 김유경 0원 · 미상 점유 별도 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 119,296,000원 | 113,174,144원 | 김유경 0원 · 미상 점유 별도 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 부근으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 김유경 건은 특별매각조건이 그 구조를 끊습니다. 따라서 김유경만 놓고 보면 낙찰가 하락이 실제 취득금액 하락으로 연결됩니다. 다만 보증금조차 확인되지 않은 별도 점유 기재가 남아 있어, 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 가격 메리트라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 강남구 자곡동 율현초등학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·상업용건물·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하6층/지상10층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2014.10.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등이며 토지면적은 4,389.1㎡, 공시지가는 8,562,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 14미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 부가되는지 매각기일 전 원문을 대조해야 합니다.
- 김유경 인수액 구분. 현재 회차 계산상 47,009,600원의 부족분이 있으나 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 룰상 금액과 실제 부담을 혼동하면 안 됩니다.
- 미상 점유 확인. “기사항전” 기재의 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근합니다.
- 명도 확인. 김유경 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용의 관계를 입찰 전에 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 186,400,000원에서는 계산상 47,009,600원을 인수할 구조이기 때문입니다. 그러나 특별매각조건이 그 결론을 뒤집습니다. 김유경의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙으므로 김유경에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗하다고 평가하기는 어렵습니다. 별도의 주거 점유 기재는 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 여부조차 확정할 수 없습니다. 주된 임차보증금 위험은 특별조건으로 해소, 미상 점유 위험은 잔존. 현재 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라, 그 미상 점유가 실제 권리·명도 부담으로 이어지는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
