서울중앙지방법원 2025타경104644. 동작구 상도동 다솜그랑빌 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택·주거용)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 522,000,000원의 80%인 417,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가장 오래 남아 있는 가압류보다 앞서 전입한 배진영의 임차권입니다. 배진영은 2022.06.20 전입, 2022.05.19 확정일자, 보증금 385,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 배당 가정에서는 보증금 전액이 배당되어 인수액이 0원이지만, 가격이 더 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
여기에 별도 점유자로 기재된 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 가격이 최신 실거래보다 낮다는 점은 분명하지만, 이 미상 점유관계를 확인하지 않은 상태에서는 가격 할인만으로 안전한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-153 다솜그랑빌 2층202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 국사봉10길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택 : 주거용) · 5층건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 417,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 409,126,212원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 배진영은 대항력 있음, 현재 회차는 전액 배당
등기상 2019.10.28 농협은행 근저당권 528,000,000원이 설정됐으나 2019.12.02 이미 말소됐습니다. 2021년 국 압류 역시 같은 해 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원입니다. 이후 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배진영은 주민등록일자가 2022.06.20로 기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2022.05.19에 받았습니다. 임차보증금은 385,000,000원이며 배당요구가 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 385,000,000원 | 2022.06.20 / 2022.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 거래의 89.8%
다솜그랑빌(299-153)은 총 13세대이며 2019.06.28 준공됐습니다. 확인되는 최근 실거래는 2025.09 1건, 43.24㎡ 1층 465,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 465,000,000원이며, 현재 최저가 417,600,000원은 이 가격의 89.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 43.24㎡ | 1 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 465,000,000원 |
현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 전제로 417,600,000원입니다. 감정가 522,000,000원보다 낮고 확인된 최근 거래 465,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고 거래 전용면적은 43.24㎡, 분석 대상 면적은 47.42㎡이므로 이 한 건만으로 적정가를 단정하는 것은 피해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 배진영 등 배당 후 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 417,600,000원 | 0원 | 417,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 334,080,000원 | 56,397,120원 | 390,477,120원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 267,264,000원 | 122,277,696원 | 389,541,696원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 그대로 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 배진영 보증금 385,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 56,397,120원, 3회 유찰 시에는 122,277,696원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 2회 유찰 시 실질취득은 390,477,120원, 3회 유찰 시에는 389,541,696원으로 낙찰가 하락폭보다 실질취득액 감소폭이 훨씬 작습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 417,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,576,000원 |
| 1. 임차인 배진영 보증금 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 26,024,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 409,126,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 417,600,000원 가정에서 배진영 보증금 385,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 26,024,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택 : 주거용)으로 이용 중이며, 철근콘크리구트구조 콘크리트지붕 5층건 내 2층 202호입니다.
- 입지. 청운노인복지센터 남서측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 서측 보라매로변 노선버스정류장이 있으며, 북서측 약 670미터 지점에 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접하며 보라매로와 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 다솜그랑빌(299-153)은 총 13세대, 2019.06.28 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배진영 인수 0원 확인. 417,600,000원 가정에서는 보증금 385,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당순위와 세금 등 변동요인을 원본에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득액 재계산. 2회 유찰 시 인수 56,397,120원, 3회 유찰 시 122,277,696원이 계산돼 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다.
- 시세 표본 과신 금지. 최근 12개월 실거래는 465,000,000원 1건뿐입니다. 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 감정자료상 관련 허가구역 지정 내용이 있으므로 응찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 리스크 0”은 다르다
현재 회차만 놓고 보면 숫자는 나쁘지 않습니다. 최저가 417,600,000원은 최근 확인된 465,000,000원 거래의 89.8%이고, 배진영 보증금 385,000,000원도 현재 배당 가정에서는 전액 변제되어 인수액이 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 인수 0원 물건으로 분류하기에는 기사항전의 점유관계가 미상이라는 변수가 남습니다.
또한 추가 유찰 시에는 배진영 보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 2회 유찰 때 낙찰가는 334,080,000원까지 내려가지만 인수 56,397,120원이 발생해 실질취득은 390,477,120원이고, 3회 유찰 때도 실질취득은 389,541,696원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 같은 폭으로 싸지는 경매가 아닙니다. 현재 가격의 할인과 확인되지 않은 점유위험을 함께 놓고 판단해야 하며, 결론은 가격은 관심권, 권리는 확인 후 접근입니다.
