서울중앙지방법원 2025타경104665. 동작구 신대방동 대방아트빌 5층 502호, 전용면적 29.51㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2020년 12월 28일 매매 후 2021년 1월 8일 소유권을 이전받았고 거래가액은 170,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 170,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”가 아닙니다. 임차권등기된 이준승은 2020년 12월 31일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020년 12월 7일, 보증금은 170,000,000원으로 말소기준인 2022년 4월 7일 압류보다 앞섭니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 600-89 대방아트빌 5층 502호 · 신대방14가길 7-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.51㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.28. 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2022.04.07. 갑구 10번 국 압류입니다. 이보다 앞서 이준승이 2020.12.31. 전입·점유했고, 2020.12.07. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 170,000,000원입니다. 2023.01.17.에는 주택임차권등기도 완료했습니다. 따라서 일반적인 권리구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권으로 봐야 합니다.
* 일반 배당 시나리오만 적용하면 2회 유찰·142,720,000원 매각 시 30,078,080원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 위 특별매각조건을 적용하면 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인·점유자 — 주된 위험은 해소, 미상 점유는 남는다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준승 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2020.12.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 박정환 | 주거 점유 확인 | 미상 | 2025.12.18 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인되는 실제 점유 관련자는 3명입니다. 이준승은 대항력과 우선변제권이 있지만 특별매각조건으로 주된 승계위험이 제거됩니다. 박정환은 2025.12.18. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특별매각조건은 이 미상 점유자까지 자동으로 해소한다고 볼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 3.48억, 표본은 1건
대방아트빌은 10세대, 사용승인일은 2011.09.26.입니다. 확보된 유사면적 거래는 3건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026년 1월의 348,000,000원 한 건입니다. 따라서 최신 거래와 비교하면 신건 최저가 223,000,000원은 64.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.85㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2024.03 | 29.95㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2021.09 | 26.67㎡ | 3 | 189,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 238,166,666원 |
전체 3건 평균은 238,166,666원이지만 가격 판단은 최신 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 348,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 표본 대비 89.9% 상승으로 집계돼 있습니다. 신건 최저가 223,000,000원은 최신 거래보다 125,000,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 한 건의 거래가 해당 호수의 확정 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 이준승 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 49,078,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 223,000,000원 가정에서는 집행비용 3,922,000원과 이준승 보증금 170,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에 49,078,000원이 배당되고, 120,922,000원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북서측 인근이며 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방설비와 지상 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 192.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,478,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이준승 보증금의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 박정환 점유. 전입일 2025.12.18.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 방식은 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 표본. 최신 거래 348,000,000원은 가격상 강한 비교자료지만 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 223,000,000원과의 차이만으로 확정적인 시세차익을 전제하면 안 됩니다.
- 명도 비용. 권리상 인수 여부와 별개로 실제 점유자의 퇴거·인도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, “특별조건 + 미상 점유”가 승부처
이 물건의 신건 최저가 223,000,000원은 최근 12개월 거래 348,000,000원의 64.1%로, 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 대항력 있는 이준승의 보증금 170,000,000원도 특별매각조건에 따라 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어 주된 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이것만으로 권리가 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 박정환은 대항력이 없지만 실제 점유가 확인되고, 또 다른 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 즉 가격 메리트는 분명하지만, 특별매각조건의 적용범위와 미상 점유자의 정체를 확인해야 비로소 안전성이 완성되는 사건입니다. 최근 거래 표본도 1건뿐인 만큼, 권리와 시세 모두 최종 원본 대조가 필요한 물건입니다.
