부산지방법원 2024타경4866. 부산 사하구 하단동 다전그린 2층 206호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 19.89㎡이고 15층 건물의 2층에 있습니다. 현재 소유자 김삼선은 2021.05.31 거래가 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당이 없고, 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.26 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.06.27 사하구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차인입니다. 박진서는 2022.07.25 전입했고 2024.12.16 배당요구를 했습니다. 전입 시점은 2024.11.26 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 최저가 4,036,000원에 낙찰되더라도 실질취득비용은 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2, 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.89㎡ · 15층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 김삼선 (2021.05.31 소유권이전 · 거래가 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 4,036,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진서 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기상 말소기준은 2024.11.26 강제경매개시결정이고, 2025.06.27 사하구 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없습니다. 다만 박진서의 전입은 말소기준보다 빠른 2022.07.25입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 낙찰자가 승계할 금액을 현재 단계에서 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 실질취득액도 미정
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 박진서 본인이 임차인으로 조사되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진서 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 존재 |
전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 승계 여부를 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하면서 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 승계액이 커질 수 있으므로, 최저가 4,036,000원을 실질취득가격으로 봐서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 55,000,000원 한 건보다 임차인 확인이 먼저
다전그린의 확인 실거래는 전용 20.4㎡, 2층, 2021.09 거래 55,000,000원 1건입니다. 분석 대상은 전용 19.89㎡로 면적이 매칭되어 있습니다. 최저가 4,036,000원은 이 거래금액의 7.3%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 20.4㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 55,000,000원 |
표면적으로는 감정가 49,000,000원보다도 높은 55,000,000원 거래가 있고, 현재 최저가는 그보다 훨씬 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2021.09입니다. 무엇보다 임차인의 승계금액이 미정이므로 “시세 대비 7.3%이니 싸다”라는 결론은 금지해야 합니다. 실질취득액을 계산한 뒤에야 의미 있는 시세 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,648원 |
| 1. 경매신청채권자 · 박진서 | 30,000,000원 | 3,563,352원 |
| 미배당 채권 | - | 26,436,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 30,000,000원 중 3,563,352원만 배당되고 26,436,648원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 박진서의 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 건물 명칭에 ‘아파트’가 포함돼 있어도 분석상 용도는 오피스텔로 봐야 합니다.
- 입지. 건국중학교 남서측 직선거리 약 180m 지점으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼재지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 원활한 편입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 96m 이하와 상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 864.9㎡입니다. 공시지가는 2,333,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물로 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 전입신고 및 건물 외벽에는 ‘다전그린아파트 206호’로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 52세대, 2002.04.11 준공이며 확인 실거래는 2021.09 한 건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.0회라는 점도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박진서의 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 범위도 현재는 확정할 수 없습니다.
- 신청채권과 임차관계 대조. 신청채권자와 임차인 이름이 같으므로, 채권 발생 원인과 임대차관계가 어떻게 연결되는지 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 4,036,000원이 실거래 55,000,000원의 7.3%라도, 승계할 보증금이 있으면 실제 취득비용은 전혀 달라질 수 있습니다.
- 배당표 재계산. 당해세·최우선변제·임차보증금이 확인되면 현재 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 환금성 확인. 52세대 소규모 오피스텔, 7회 유찰, 확인 실거래 1건이라는 조건을 함께 보고 매도 가능성을 점검해야 합니다.
- 현장 표시 대조. 등기상 206호와 전입신고·건물 외벽의 ‘다전그린아파트 206호’ 표시가 실제 목적물과 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “403만원”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 49,000,000원이 7회 유찰돼 4,036,000원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 2021.09 확인 실거래 55,000,000원과 비교하면 최저가는 7.3%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금이 실질취득비용을 좌우할 수 있는 구조입니다. 박진서의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 그 부담을 승계할 수 있습니다.
여기에 7회 유찰, 다전그린 경매 평균 6.0회 유찰, 52세대 규모, 확인 실거래 1건이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “임차보증금을 확인한 뒤 실제로 얼마를 부담하게 되는가”입니다. 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전까지는 최저가만 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
