부산지방법원 2024타경4866. 부산 사하구 하단동 다전그린 2층 206호, 전용 19.89㎡ 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 49,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 8,236,000원, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 2024.11.26 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후의 사하구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 박진서가 말소기준권리보다 앞선 2022.07.25 전입했고 배당요구도 했다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2, 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 19.89㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김삼선 (2021.05.31. 거래가 45,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 8,236,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진서 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정
등기부상 담보권은 없으며, 말소기준은 2024.11.26 접수된 박진서의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.06.27 접수된 사하구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 매수인이 인수할 담보권이나 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진서 | 2022.07.25 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 박진서 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당요구를 했다는 사실만으로 인수 위험이 제거되지는 않습니다. 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산하려면 임대차계약서와 확정일자 자료가 필요합니다.
③ 가격 비교 — 15.0%라는 숫자의 한계
다전그린 전용면적 20.4㎡의 확인 거래는 2021.09, 2층, 55,000,000원 1건입니다. 대상은 전용 19.89㎡로 면적이 유사하고 같은 2층이지만, 비교 표본이 1건뿐이며 거래 시점도 2021.09입니다. 현재 최저가는 이 거래금액의 15.0%로 계산되지만, 이것은 임차보증금 인수액을 제외한 표면 가격입니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.09 | 20.4㎡ | 2층 | 55,000,000원 |
| 현재 소유자 취득 | 2021.05.31 | 19.89㎡ | 2층 | 45,000,000원 |
| 감정가 | 현재 사건 | 19.89㎡ | 2층 | 49,000,000원 |
| 최저매각가 | 5회 유찰 | 19.89㎡ | 2층 | 8,236,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 8,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,248원 |
| 1. 경매 신청채권자 · 박진서 | 30,000,000원 | 7,687,752원 |
| 미배당 채권 | - | 22,312,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 30,000,000원 중 예상배당은 7,687,752원으로 계산되며 22,312,248원이 미배당됩니다. 다만 이 신청채권과 임차보증금의 법적 성격이 동일한지는 확인되지 않았습니다. 임차보증금 인수 여부는 별도 원본 확인이 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 8,236,000원 | 7,687,752원 | 22,312,248원 |
| 6회 유찰 시 | 5,765,200원 | 5,261,426원 | 24,738,574원 |
| 7회 유찰 시 | 4,035,639원 | 3,562,997원 | 26,437,003원 |
낙찰가가 내려가면 신청채권자에게 배당되는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 임차보증금의 실체와 금액이 확인되지 않은 상태에서 추가 유찰만 기다리는 것은 권리 위험을 해소하지 못합니다. 이 사건의 핵심은 회차가 아니라 박진서의 점유·임대차·채권 관계를 확인하는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 전용면적은 19.89㎡입니다.
- 입지. 건국중학교 남서측 직선거리 약 180m 지점으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼재지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 원활한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물이며 승강기, 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 북서측 약 6m 폭 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 다전그린은 52세대이며 2002.04.11 준공됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박진서의 실제 임차보증금, 월세, 임차 범위, 계약일과 보증금 지급 자료를 확인하세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권과 배당 범위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 채권 관계 확인. 신청채권자 박진서와 임차인 박진서가 같은 사람인 이유와 30,000,000원 청구채권의 발생 원인을 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금에서 예상배당액을 차감해 매수인이 인수할 가능성이 있는 미배당액을 산정하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 사용 상태, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 호수 표시 대조. 등기부상 206호와 주민등록전입신고·건물 외벽의 다전그린아파트 206호 표시를 현장에서 대조하세요.
- 관리비 확인. 관리 주체에 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “823만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
감정가 49,000,000원인 오피스텔이 8,236,000원까지 내려왔고, 확인 거래 55,000,000원과 비교하면 표면 가격은 15.0%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 미상인 임차보증금을 전혀 반영하지 않은 숫자입니다.
박진서는 말소기준보다 먼저 전입했고 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 신청채권자와 임차인이 동일해 채권과 임대차의 실체를 별도로 확인해야 합니다. 최저가는 확정됐지만 실질취득가는 확정되지 않았습니다. 이 사건은 싸게 낙찰받는 문제가 아니라, 인수할 금액이 있는지를 먼저 밝히는 사건입니다. 임대차 원본 확인 전 결론은 입찰 보류가 타당합니다.