광주지방법원 2025타경6651. 광주 북구 신안동 779-10의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층으로, 사무소 등으로 이용 중입니다. 권리관계의 기준은 2021.01.25. 주식회사광주은행 근저당권으로 채권최고액은 96,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사우리은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 141,974,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 권리상 매수인이 인수할 금액은 0원이지만, 그것만으로 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 사건에는 실거래 비교값이 없어 감정가와 최저가만으로 시세 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 권리보다 현장 이용성·접근성·토지의 도로 편입 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 779-10 · 광주광역시 북구 무등로 79-8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 사무소 등으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층 · 사용승인일 2021.01.08 |
| 토지 | 131.0㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 정경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 202,818,640원 / 141,974,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 146,242,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 토지 일부는 건축법상 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2021.01.25. 주식회사광주은행 근저당권 96,000,000원이고, 2023.03.24. 주식회사우리은행 근저당권 240,000,000원 및 2025.10.20. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 202,818,640원, 현재 최저매각가는 141,974,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰·감정가 70% 조건입니다. 다만 동일 용도 또는 인근 실거래 가격과 비교할 값이 확인되지 않아, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 141,974,000원 | 139,186,364원 | 196,813,636원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,381,800원 | 97,192,928원 | 238,807,072원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,567,260원 | 67,915,049원 | 268,084,951원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,787,636원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 43,186,364원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 채권액 336,000,000원 중 139,186,364원이 배당되고 196,813,636원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현장·이용성 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 위치. 광주광역시 북구 임동 소재 기아챔피언스필드 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 사무소 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 남서측 인근으로 광대로가 통과하지만 차량진입이 불편하고 교통여건은 보통이하로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층으로 외벽은 판넬 및 강화유리 마감, 바닥은 몰탈 및 타일마감 등이며 위생설비와 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 131.0㎡, 지목은 대, 업무용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 준주거지역·시가지경관지구이며 공시지가는 461,800원/㎡입니다.
- 핵심 확인. 토지 일부는 건축법상 도로로 기재돼 있습니다. 매각도 건물과 토지를 일괄매각하는 조건입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 확인된 실거래 비교값이 없으므로 141,974,000원이 시세 대비 싼 가격이라고 단정하지 말고 인근 유사 근린시설·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 차량진입 확인. 감정평가에서 차량진입 불편이 명시된 만큼 실제 진입 동선과 차량 회차·주차 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 부분 확인. 토지 일부가 건축법상 도로이므로 실제 사용 가능 면적과 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 사무소 이용 확인. 현재 사무소 등으로 이용 중인 상태와 내부 시설·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 196,813,636원이 발생하지만 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각조건·현황 및 토지의 도로 부분을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 현장은 확인”
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2021.01.25. 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사우리은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 141,974,000원은 1회 유찰된 가격이지만, 실거래 시세 비교값이 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 차량진입 불편, 교통여건 보통이하, 토지 일부의 건축법상 도로, 부정형 토지와 도로접면 조건이 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 실제 이용성·접근성과 적정 가격 확인이 승부처입니다.
