24,700,000원
부산지방법원 2024타경5265. 부산 사상구 학장동 학장대림아파트 101동 15층 1501호, 전용 75.61㎡ 아파트입니다. 다만 이번 매각 대상은 한 채 전체가 아닙니다. 경매개시결정에 표시된 김한·김상흥·김상영·김대영·김기숙의 지분을 합하면 121/247로, 약 절반에 해당하는 공유지분입니다. 낙찰자는 아파트 단독소유자가 아니라 강봉수·허태훈 등 잔존 공유자와 함께 소유하는 구조에 들어갑니다.
감정가 72,012,130원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 24,700,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 같은 면적 아파트 한 채의 매매가격과 곧바로 비교해서는 안 됩니다. 더구나 한순옥이 말소기준일보다 훨씬 앞선 1992.12.19 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인의 실질취득은 최저가에 미배당 보증금이 더해지는 구조가 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학감대로49번길 62, 101동 15층 1501호 (학장동, 학장대림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 75.61㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 15층 |
| 매각대상 공유자 | 김한·김상흥·김상영·김대영·김기숙 |
| 매각지분 | 121/247 |
| 현재 공유자 | 강봉수·김기숙·김대영·김상영·김상흥·김한·허태훈 |
| 감정가 / 최저가 | 72,012,130원 / 24,700,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허태훈 / 52,069,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유와 복잡한 공유관계
제시된 말소기준은 2015.04.15 부산광역시사상구의 압류입니다. 한순옥의 전입일은 1992.12.19로 이보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 단정적인 표현 대신 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한순옥 | 1992.12.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 빠르지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 미배당액을 산출할 수 없습니다. 점유 부분도 특정되지 않아 아파트 전체를 점유하는지, 일부를 점유하는지도 현장 및 원본 문서로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 20.1%라는 숫자의 함정
학장대림 동일 면적 75.61㎡의 전체 거래 평균은 123,750,000원이고, 최근 12개월 평균은 122,700,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 137,000,000원입니다. 최저가 24,700,000원은 최근 12개월 평균의 20.1%에 불과하지만, 경매 대상은 한 채 전체가 아닌 121/247 지분입니다. 따라서 이 비율은 저가 여부를 판단하는 근거가 될 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 75.61㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2025.12 | 75.61㎡ | 4 | 122,500,000원 |
| 2025.12 | 75.61㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 75.61㎡ | 15 | 122,000,000원 |
| 2025.09 | 75.61㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.08 | 75.61㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 75.61㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2025.06 | 75.61㎡ | 3 | 131,500,000원 |
| 2025.04 | 75.61㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 2025.04 | 75.61㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.02 | 75.61㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 2025.02 | 75.61㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.61㎡ | 12건 | 123,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.61㎡ | 10건 | 122,700,000원 |
거래 범위는 108,000,000원에서 138,000,000원이고, 최근 구간 평균은 이전 구간보다 4.9% 낮은 하락 추세입니다. 시장이 하락하는 상황에서 공유지분, 임차인 점유, 공유물분할 비용과 기간을 고려하지 않고 전체 호 시세의 일정 비율만 적용하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 844,600원 | - |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 39,000,000원 | 23,855,400원 | 15,144,600원 |
| 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 45,000,000원 | 0원 | 45,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시 · 씨티씨앤아이 | 52,069,000원 | 0원 | 52,069,000원 |
| 갑구 11번 경매개시 · 비케이에셋대부 | 52,069,000원 | 0원 | 52,069,000원 |
| 갑구 16번 경매개시 · 한국자산관리공사 | 52,069,000원 | 0원 | 52,069,000원 |
| 갑구 22번 경매개시 · 상록수제일차 | 52,069,000원 | 0원 | 52,069,000원 |
| 갑구 29번 경매개시 · 허태훈 | 52,069,000원 | 0원 | 52,069,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권신고 총액 344,345,000원 중 예상배당은 23,855,400원, 미배당은 320,489,600원입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 선순위에서 추가 차감될 수 있고, 임차인 보증금은 확인되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 핵심 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 24,700,000원 | 23,855,400원 | 320,489,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,290,000원 | 16,578,780원 | 327,766,220원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 12,103,000원 | 11,485,146원 | 332,859,854원 | 0원 |
유찰이 반복되면 낙찰대금은 내려가지만 공유지분이라는 성격, 한순옥의 미확인 보증금, 공유자의 우선매수권은 그대로 남습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 늘 수 있으므로, 추가 유찰 자체가 실질취득 감소를 보장하지 않습니다.
⑥ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 낙찰 가능성 제한
외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자는 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 특히 이 사건의 신청채권자 허태훈은 현재 공유자이기도 하므로, 입찰가는 가격뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성까지 고려해 결정해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1501호입니다.
- 입지. 구덕고등학교 남서측 인근으로 아파트 단지, 단지 내 상가, 임야지대 등이 형성되어 있고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 학장대림은 825세대이며 준공일은 1991.07.13입니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최근 12건 거래는 108,000,000원~138,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 4.9% 낮은 하락 추세입니다.
- 환금성. 전체 호 거래는 존재하지만, 이번 물건은 121/247 지분이고 임차인 점유와 공유관계 해소가 필요해 일반 아파트보다 환금성이 낮습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 김한·김상흥·김상영·김대영·김기숙의 지분 합계 121/247만 매각되는지 매각목록과 등기부를 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 한순옥의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 배당요구 내용을 반드시 확인하세요.
- 실질취득 재계산. 낙찰대금에 미배당 임차보증금이 더해질 가능성을 반영해 상한가를 계산해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수 신고 여부와 기존 행사·실효 이력을 확인하세요.
- 현존 권리 대조. 2016.01.11 말소된 근저당권이 예상배당에 반영된 이유와 현재 배당순위를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 10건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공유관계 해소. 자발적 지분매각, 공유물분할 협의 또는 소송 가능성과 비용을 검토하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 122,700,000원과 최신 거래 137,000,000원을 참고하되, 최근 추세 -4.9%를 반영하세요.
- 현장조사. 15층 1501호의 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 출입 가능 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득”
이 물건의 24,700,000원은 아파트 한 채 전체의 가격이 아니라 121/247 공유지분의 최저가입니다. 여기에 1992.12.19 전입한 한순옥의 보증금이 미상이고, 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다. 공유자의 우선매수권도 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 제한합니다.
전체 호 최근 12개월 평균 122,700,000원의 20.1%라는 표면적 할인율은 매각 범위가 다른 가격을 비교한 결과일 뿐입니다. 최근 시장도 4.9% 하락 추세입니다. 최저가는 낮지만 실질취득·점유·분할·회수 비용은 아직 확정되지 않은 고난도 지분경매로 보는 것이 맞습니다. 결론은 가격보다 권리 원본과 임차보증금 확인이 먼저입니다.