137,728,000원
서울동부지방법원 2025타경51350. 서울 광진구 화양동, 건대입구역 북측 인근에 있는 집합건물 2층 201호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 주거용 원룸 4개호로 이용 중입니다. 소유자는 이미숙·최영근으로 각 지분 2분의 1이고, 이번 강제경매는 최영근 지분에 대한 지분매각입니다.
말소기준권리는 2020.10.20. 분당신용협동조합 근저당권 102,000,000원입니다. 등기된 임차권과 경매개시결정은 그보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계에서는 송용호가 말소기준권리보다 앞선 2020.02.21. 전입자로 조사됐고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 명세서상 인수권리 해당 없음이라는 기재만으로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 3-93 2층 201호 · 아차산로33길 84-4 |
| 매각대상 | 최영근 지분 2분의 1 지분매각 |
| 공유자 | 이미숙 지분 2분의 1 · 최영근 지분 2분의 1 |
| 공부상 / 현황 용도 | 제1종근린생활시설(의원) / 주거용 원룸 4개호(201호·202호·203호·204호) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 201호 · 사용승인일 2014.06.17 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 137,728,000원 (3회 유찰·51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이채은 / 98,958,654원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 어렵다
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 4명
| 성명 / 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송용호 201호 | 2020.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 이채은 201호 중 18.89㎡ | 2022.02.11 확정일자 2022.02.11 | 95,000,000원 | 없음 | 판단 필요 | 승계 아님 | 2024.03.14 |
| 박근웅 201호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 강재식 201호 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 2025.05.12 |
송용호를 제외한 3명의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 이채은의 임차보증금 95,000,000원과 임차권등기는 후순위이므로 등기 순서상 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 이채은은 신청채권자이자 등기부상 임차권자이기도 하므로, 임차보증금 95,000,000원과 경매 청구금액 98,958,654원의 관계를 확인하지 않은 채 두 금액을 별개 채권으로 단순 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,728,192원 | - |
| 1. 근저당 · 분당신용협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청채권 · 이채은 | 98,958,654원 | 32,999,808원 | 65,958,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 이는 송용호의 선순위 전입에 관한 보증금과 대항력 요건이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 실질취득액은 137,728,000원에 확인되는 인수금액을 더해 판단해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 차이. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 주거용 원룸 4개호입니다. 관할 구청에서 용도변경·위반 여부와 주거 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 입지. 지하철 2·7호선 건대입구역 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 건대입구역이 있습니다.
- 건물. 2014.06.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방· 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역에 해당합니다.
- 내부 확인 한계. 이해관계인 부재와 폐문으로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않아, 집합건축물대장 현황도면·기존 평가전례·외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 지분 2분의 1, 다수 점유자, 공부상 근린생활시설과 현황 주거용의 차이가 동시에 존재해 일반적인 완전소유 주거물건보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 매각대상이 최영근 지분 2분의 1이라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사할 수 있으므로 신고 여부와 매수보증금 납부 여부를 확인하세요.
- 송용호 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 점유 현황과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 점유자 관계 정리. 실제 임차인 4명의 계약 상대방·점유 범위·현재 거주 여부와 각 원룸의 호실 구분을 확인하세요.
- 이채은 채권 중복 검토. 임차보증금 95,000,000원과 청구금액 98,958,654원이 같은 채권인지 별도 채권인지 집행권원과 배당요구서로 확인하세요.
- 용도 적법성 확인. 공부상 의원과 현황 원룸 4개호의 차이에 대해 관할 구청의 용도변경·이행강제금·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 내부·관리비 확인. 폐문으로 내부구조가 확인되지 않았으므로 실제 원룸 구획과 시설 상태, 미납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 가능성을 포함한 실제 배당순위를 매각기일 전 원본 서류로 다시 계산하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘무엇을 취득하는지’가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 269,000,000원에서 3회 유찰돼 137,728,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 취득 대상은 전체 호실이 아니라 최영근 지분 2분의 1이고, 이미숙 지분과의 공유관계가 남습니다. 공유자 우선매수권이 있으며, 말소기준보다 먼저 전입한 송용호의 보증금은 미상입니다.
공부상 의원과 현황 원룸 4개호의 용도 차이, 실제 임차인 4명의 복잡한 점유관계, 신청채권자와 임차권자가 동일인인 구조도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 137,728,000원으로 고정되지 않습니다. 인수 가능액과 공유관계 해결비용을 확인하기 전에는 감정가 대비 51.2%라는 할인율을 가격 가점으로 사용할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 환금성 위험은 그대로인 D등급 고난도 물건입니다.
