감정가 24%까지 내려왔지만, 미상 임차인부터 풀어야 한다 — 부산 경남본동빌라 302호

부산지방법원 2024타경101781. 사상구 괘법동 경남본동빌라 제2동 3층 302호, 전용 74.77㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 208,000,000원이었지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 49,941,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 88,790,000원의 56.2%여서 가격 차이가 큽니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 모두 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수 0원을 확정할 수는 없습니다. 조사된 두 점유자 가운데 박해종의 전입일과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

권리 흐름을 볼 때 특히 주의할 점은 2003년에 설정된 사상농업협동조합 근저당이 현재 경매의 말소기준권리가 아니라는 것입니다. 해당 근저당과 당시 후순위 권리들은 2009.06.16. 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현 소유관계는 2023.01.09. 유석진이 200,000,000원에 취득하면서 새로 시작됐고, 같은 날 설정된 동래농업협동조합 근저당 144,000,000원이 현재 권리분석의 기준이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 기준은 2023년 동래농협 근저당

현재 소유자 유석진은 2023.01.09. 이 주택을 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 동래농업협동조합 앞으로 채권최고액 144,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 그 이후 설정된 김회식 근저당 72,000,000원, 이상근 근저당 500,000,000원, 진주축산업협동조합 가압류 300,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 권리 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 박장흠·박해종 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 특히 박해종은 전입일 자체가 확인되지 않아, 현 말소기준권리인 2023.01.09. 동래농협 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 급락했다

경남본동빌라2의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 125,860,000원에는 2023.01. 200,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 사용하기 어렵습니다. 최근 가격은 2025.08. 95,690,000원, 2026.06. 81,890,000원이며 최근 12개월 평균은 88,790,000원입니다.

현재 최저가 49,941,000원은 최근 12개월 평균의 56.2%이고, 최신 거래 81,890,000원의 약 61.0%입니다. 권리 문제가 없다는 전제라면 가격 차이는 분명 큽니다. 그러나 최근 거래 평균은 과거 거래보다 55.6% 하락했습니다. 감정가 208,000,000원과 2023년 거래가 200,000,000원을 기준으로 할인율만 강조하면 현재 시장가치를 과대평가하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,941,000원 가정)

현재 효력이 남아 있는 2023년 이후 등기 순위를 기준으로 단순 계산하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 동래농업협동조합 근저당에 우선 배당되고 후순위 권리에는 돌아갈 금액이 없습니다.

당해세·최우선변제금 및 박해종의 임차권리는 반영하지 않은 단순 추정입니다. 박해종이 선순위 대항력 임차인으로 확인되면 배당순서와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 권리 미상은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 2003.08.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 302호입니다.
• 입지. 사상교차로 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·일부 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
• 도로. 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 평균 유찰 횟수도 4.0회로, 가격이 낮아도 매수층이 넓은 물건으로 보기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박해종 전입일 확인. 주민등록 전입세대 열람과 현황조사 원본을 통해 2023.01.09. 이전 전입 여부를 확인해야 합니다.
• 박해종 보증금·점유 확인. 임대차계약서, 점유 부분, 실제 거주 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
• 박장흠 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 협상과 배당절차에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 현재 말소기준권리 구분. 2003년 사상농업협동조합 근저당은 2009년 매각으로 말소됐으며, 현재 기준은 2023.01.09. 동래농업협동조합 근저당입니다.
• 하락장 가격 검증. 전체 평균 125,860,000원보다 최근 12개월 평균 88,790,000원과 최신 거래 81,890,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 명도비용 반영. 실제 점유자 2명이 조사된 만큼 인도명령 가능 여부, 이사 협의, 집행비용을 별도로 예상해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비와 수도·전기·가스 정산 내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.22의 진행·변경·낙찰 결과를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격은 싸지만 권리는 아직 닫히지 않았다

현재 최저가 49,941,000원은 최근 12개월 실거래 평균 88,790,000원의 56.2%이고, 최신 거래 81,890,000원보다도 낮습니다. 등기상 후순위 권리만 본다면 가격 매력은 분명히 존재합니다. 하지만 최근 가격추세가 -55.6%이고, 총 8세대의 소규모 다세대가 4회 유찰됐다는 점은 시장이 감정가뿐 아니라 환금성에도 보수적으로 반응하고 있음을 보여줍니다.

무엇보다 박해종의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 박장흠은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 박해종은 대항력 가능·미상입니다. 이 상태에서는 낙찰가 49,941,000원을 실질취득가로 확정할 수 없습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 임차관계를 확인해 인수액이 0원임을 입증할 수 있을 때 비로소 낮아진 최저가가 실제 투자 메리트로 연결됩니다.