광주지방법원 2025타경32830. 송정크레지움센트럴 7층 703호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 178,000,000원입니다. 현재 최저매각가 143,500,000원보다 큰 금액이라 자칫 “낙찰 뒤 보증금을 떠안는 것 아닌가”라는 인상을 줄 수 있습니다. 그러나 등기부상 말소기준권리는 2018.05.29. 우리은행 근저당권이고, 임차인 김지혁의 전입·점유개시는 2021.10.12.입니다. 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
따라서 이 물건은 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만으로 실질취득가가 보증금까지 올라가는 대항력 인수형이 아닙니다. 임차권등기는 2024.05.31. 등기됐지만 역시 말소기준권리 이후이고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 권리상 핵심 리스크는 임차보증금 인수가 아니라, 등기부에 남아 있는 민간임대주택등기의 상태와 관련 행정사항을 입찰 전 원본으로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층 703호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 7층 703호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 186,138,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2018.05.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 김지혁의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 이어집니다. 자료상 임차권과 경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지혁 | 건물전부 | 178,000,000원 | 2021.10.12 | 2021.09.24 | 대항력 없음 | 인수 0원 |
임대차계약은 2021.09.17. 체결됐고, 보증금 170,000,000원에 대해 2021.09.24. 확정일자를 받았습니다. 이후 2022.06.17. 보증금이 8,000,000원 증액돼 총 178,000,000원이 됐으며, 증액분도 같은 날 확정일자가 기재되어 있습니다. 그러나 전입·점유개시일인 2021.10.12.이 말소기준일 2018.05.29.보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 없습니다.
② 가격 비교 — 62.4%지만 비교 표본은 1건
송정크레지움센트럴의 확인된 비교 실거래는 2023.11. 230,000,000원 1건입니다. 거래 전용면적은 84.58㎡이며 비교 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 143,500,000원이 비교가격의 62.4%라는 계산은 가능하지만, 이를 곧바로 동일 조건의 최근 시세 대비 37.6% 할인으로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 비교값 | — | 1건 | 230,000,000원 |
감정가는 205,000,000원이고 현재 최저가는 143,500,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태라 감정가 대비 할인폭은 분명합니다. 다만 가격 메리트를 판단할 때 가장 중요한 최근 12개월 동일 조건 표본이 충분하지 않고, 확인된 1건도 면적이 다르므로 현재 가격이 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 가점은 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 186,138,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,500,000원 가정 시 집행비용 2,809,000원을 제외한 140,691,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당 가능한 금액이 남지 않는 구조입니다. 총 채권액 4,266,138,905원 대비 미배당은 4,125,447,905원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 4,125,447,905원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 4,167,895,205원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 4,197,489,575원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가가 내려갈수록 김지혁의 미회수 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라는 것입니다. 자료상 대항력이 없기 때문에 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금에 고정되는 대항력 임차인 사건과 결정적으로 다른 부분입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 송정공원역 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 7층 703호이며, 급·배수·위생·소화전·엘리베이터·주차장·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 송정크레지움센트럴은 40세대, 2018.05.21. 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 886,900원/㎡, 토지면적 1,209.0㎡이며 북측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역·일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준일 2018.05.29.과 김지혁의 전입·점유개시일 2021.10.12.을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차보증금 인수 오해 금지. 보증금 178,000,000원이 최저가 143,500,000원보다 크더라도 자료상 대항력은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.13. 등록을 원인으로 한 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 반드시 확인하세요.
- 가격 표본 보수적 해석. 확인된 실거래는 2023.11. 230,000,000원 1건이고 거래 면적도 일치하지 않습니다. 62.4%만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 선순위 근저당에도 미배당이 발생하지만, 그 자체가 매수인 채무 승계를 의미하지는 않습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 체납관계는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수형은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 178,000,000원입니다. 현재 최저가 143,500,000원보다 크기 때문에 위험해 보이지만, 권리순서를 보면 결론은 달라집니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2018.05.29., 임차인의 전입·점유는 2021.10.12.입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰돼 143,500,000원으로 내려왔습니다. 확인된 실거래 230,000,000원보다 크게 낮지만 거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않아 “권리는 비교적 정리되지만, 가격은 추가 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 특히 민간임대주택등기의 현재 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
