부산지방법원 2024타경108751. 부산 사상구 모라동, 공부상 업무시설인 오피스텔이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사신애건설이며, 말소기준권리는 2024년 7월 24일 승학새마을금고의 채권최고액 434,400,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 842,400,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2024년 8월 28일 승학새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
문제는 말소기준권리보다 이틀 앞선 2024년 7월 22일의 가처분입니다. 등기 내용만 보면 신축건물 추가근저당권 설정등기 청구권을 피보전권리로 한 선순위 가처분이라 매수인이 그대로 안고 갈 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 그러나 채권자 승학새마을금고가 2025년 11월 28일 “목적이 달성되어 매각허가결정 시 최고가매수인에 대하여 최선순위 가처분등기의 말소에 동의 및 확약한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 가처분에 한해서는 실질 인수위험을 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 사상로500번길 8-5, 3층302호 |
| 등기상 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 981 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 9층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사신애건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,550,000,000원 / 531,650,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 신청채권액 | 1,010,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 있으나 말소 확약 제출
임차인 없음. 감정평가서의 임대관계도 “없음”으로 기재되어 있어 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 그 0원 판단의 핵심은 선순위 가처분 자체가 원래 소멸하는 권리여서가 아니라, 가처분권자 승학새마을금고가 별도 말소 동의·확약서를 제출했다는 점입니다.
② 가격보다 먼저 봐야 할 것 — 3회 유찰의 배경
현재 최저매각가는 531,650,000원으로 감정가 1,550,000,000원의 34.3% 수준입니다. 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 531,650,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 531,650,000원 | 34.3% | 523,933,500원 | 752,866,500원 |
| 4회 유찰 시 | 372,155,000원 | 24.01% | 366,144,830원 | 910,655,170원 |
| 5회 유찰 시 | 260,508,499원 | 16.81% | 256,061,380원 | 1,020,738,620원 |
③ 예상배당표 (매각가 531,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,716,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 승학새마을금고 | 434,400,000원 | 434,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 승학새마을금고 | 842,400,000원 | 89,533,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 1,276,800,000원이고 현재 회차에서 채권자에게 523,933,500원이 배당되어 752,866,500원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 소재 부산지하철 2호선 모라역 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·숙박시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 모라역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 4미터 내외 포장도로, 남측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,209,000원/㎡, 토지면적은 150.0㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식주차 설비를 갖추고 있으나 정상 작동을 위해 추가 공사와 점검이 필요합니다.
- 환금성. 현황은 주거용 오피스텔이지만 사용승인 전 공사중단 상태이고 집합건축물대장이 없어 일반적인 완성 오피스텔과 동일한 조건으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 확약서 원문 확인. 2025.11.28.자 승학새마을금고의 말소 동의·확약 내용과 적용 대상이 갑구 2번 가처분과 정확히 일치하는지 매각기록 원본으로 재확인해야 합니다.
- 호별 위치 확인. 집합건축물대장과 건축물현황도가 없어 채권자 측 부동산 현황조사보고서를 기준으로 호별 위치가 확정된 물건입니다. 302호 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 면적·대지지분 변동 가능성. 추후 관련 공부가 정리·등재될 때 각 호별 면적 및 대지지분 등 예상면적이 변동될 가능성이 명시되어 있습니다.
- 사용승인·공사상태. 사용승인 전 내부공사가 중단된 상태이므로 마감·설비·소방·승강기·기계식주차 등 추가공사 범위와 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2025.11.28.자 확약서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 공사·행정 상태가 더 중요하다
이 물건은 언뜻 보면 감정가 1,550,000,000원에서 3회 유찰되어 531,650,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 권리 쪽에서도 임차인이 없고, 선순위 가처분은 권리자의 말소 동의·확약으로 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 사용승인 전 공사중단, 집합건축물대장 부재, 호별 면적·대지지분 변동 가능성, 각종 설비의 추가공사·점검 필요가 모두 명시되어 있기 때문입니다.
따라서 현재 최저가 531,650,000원을 일반적인 완성 오피스텔의 할인매물처럼 해석해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 가처분 인수 여부가 아니라, 사용승인과 공사완성 가능성·추가비용·향후 공부 정리 후 권리 및 면적 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
