광주지방법원 2026타경1814. 전남 나주시 남내동 세왕아파트 101동 1층 104호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 75,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,500,000원입니다. 말소기준권리는 2016.08.29. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 292,000,000원입니다. 경매 데이터의 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 보고 있습니다.
가격 쪽은 감정가보다 현재 회차가 훨씬 유리해졌습니다. 동일 전용면적 59.98㎡의 최근 12개월 거래 평균은 76,666,666원인데 현재 최저가는 그 68.5%입니다. 최신 거래인 2025.10. 70,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -0.4%로 소폭 하락하고 있어, 과거 전체 평균만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1814 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남내동 5-1 세왕아파트 101동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 동 / 층 / 호 | 101동 · 1층 · 104호 |
| 소유자 | 이미성 · 2025.09.25. 소유권이전(2025.03.22. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 67,523,344원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 유효한 핵심 담보권은 2016.08.29. 한국주택금융공사 근저당권이며, 해당 권리가 말소기준권리입니다. 2026.02.24. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
세왕아파트는 142세대, 2001.06.25. 준공이며 비교 대상은 전용 59.98㎡ 동일면적 거래입니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 76,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.10. 11층 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.98㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 16 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 18 | 79,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 11 | 77,500,000원 |
| 2023.09 | 59.98㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 59.98㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2022.03 | 59.98㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 59.98㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 2021.11 | 59.98㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 59.98㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 76,666,666원 |
전체 12건 평균은 76,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 76,666,666원과 최신 거래 70,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%이고, 최신 거래보다도 17,500,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 분명히 존재합니다. 다만 최근 시세 추세가 -0.4%라는 점과 본건이 1층이라는 점은 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 292,000,000원 | 51,155,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 채권최고액 292,000,000원 중 51,155,000원이 배당되고 240,845,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 240,845,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 256,311,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 267,138,050원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 67,523,344원을 전액 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰로 가격이 더 내려가면 채권자 미배당은 더 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 1층 104호입니다.
- 주위환경. 전남 나주시 남내동 ‘금호사’ 남서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·상가 등이 소재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측 및 북측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지 규모. 세왕아파트는 142세대이며 2001.06.25. 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 225,800원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 76,875,000원보다 최근 12개월 평균 76,666,666원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.4%입니다. 과거 80,000,000원 거래를 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 1층 특성. 비교 거래에는 3층·5층·11층·16층·18층 등이 포함돼 있으므로 1층인 본건과 단순 동일가로 비교하지 마세요.
- 금지사항 부기. 한국주택금융공사 관련 금지사항의 매각 후 말소·정리 여부를 등기 원본과 매각조건에서 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 배당의 한계. 현재 계산은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 회차
이 물건은 감정가 75,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가가 52,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일평형 평균 76,666,666원과 최신 거래 70,000,000원을 모두 밑돌고 있어 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 임차인 신고가 없고 배당모델상 매수인 인수액도 0원이라는 점 역시 단순성을 높입니다.
다만 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 0.4% 하락했고, 본건은 1층입니다. 여기에 등기상 한국주택금융공사 관련 금지사항 부기가 있으므로 “인수 0원”만 확인하고 끝낼 사안은 아닙니다. 가격은 매력적이지만 등기 정리와 1층 가격 보정까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
