161,700,000원
광주지방법원 2026타경30005. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 7층 714호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024.11.06 등기된 조형숙의 주택임차권과 2026.01.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
가장 중요한 부분은 임차보증금의 크기보다 순서입니다. 조형숙의 임대차계약일과 주민등록일은 2022.10.13, 점유개시일은 2022.10.28입니다. 모두 말소기준일인 2022.09.16보다 뒤입니다. 따라서 이 사건은 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층 714호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 178,400,000원, 그러나 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 조형숙의 주민등록일·확정일자 2022.10.13은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기는 2024.11.06 접수됐고 배당요구도 같은 날 한 것으로 표시되어 있습니다. 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조형숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,400,000원 | 전입 2022.10.13 확정 2022.10.13 점유개시 2022.10.28 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 확정일자와 배당요구는 있으나 말소기준 근저당보다 후순위이므로 현재 매각가에서의 실제 배당 가능액은 선순위 채권 배당 결과에 좌우됩니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
감정가는 231,000,000원이고 현재 최저매각가는 161,700,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 113,190,000원, 그 다음은 79,233,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 23,067,683,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 23,115,514,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 23,148,913,194원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 현재 가격이 실제 거래시세 대비 싼지 비싼지는 별도의 실거래 근거 없이 감정가 할인율만으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,063,800원을 제외한 158,636,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 1번 근저당 변경등기 내용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주역 남서측 인근. 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 714호입니다.
- 도로. 건물 북동측 왕복4차선, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡, 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등의 지정·저촉 내용이 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 순서 재확인. 말소기준 2022.09.16, 전입·확정 2022.10.13, 점유개시 2022.10.28의 순서를 원본으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 23,047,920,000원 근저당과 56,520,000원·공동담보 해제 변경등기가 실제 본 건 배당에서 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 및 의무관계를 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 조형숙의 임차권등기는 보증금 178,400,000원, 건물전부를 범위로 하며 2024.11.06 접수됐습니다.
- 현 점유 확인. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원문 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 최종 입찰 전 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “말소기준보다 빠른가”가 먼저다
이 사건의 임차보증금 178,400,000원은 현재 최저가 161,700,000원보다 큽니다. 숫자만 보면 보증금 인수형처럼 보일 수 있지만, 실제 핵심은 날짜입니다. 말소기준 근저당은 2022.09.16, 임차인의 전입·확정일자는 2022.10.13으로 후순위입니다. 따라서 매수인 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 161,700,000원입니다.
다만 권리가 완전히 단순하다고 끝내기에는 1번 근저당의 변경등기가 중요합니다. 최초 근저당 채권최고액은 23,047,920,000원이지만 같은 날 변경등기에는 56,520,000원과 공동담보 해제가 함께 기재되어 있습니다. 예상배당은 전자를 기준으로 계산되어 있으므로, 임차인 인수는 0원으로 명확하지만 선순위 담보채권의 실제 범위는 원문 확인이 핵심입니다. 1회 유찰로 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리 원문 확인과 별도의 시세 검증을 마친 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
