부산지방법원 2024타경108805. 부산 북구 만덕동 ‘신만덕휴’ 제101동 3층 303호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 98,490,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%이지만, 권리관계까지 반영하면 가격의 모습이 완전히 달라집니다.
등기에는 정현모 명의의 임차권이 보증금 135,000,000원으로 등기돼 있습니다. 계약일은 2020.06.18, 확정일자는 2020.06.22, 점유개시는 2020.08.13, 주민등록일자는 2020.08.14입니다. 등기상 가장 먼저 나타난 2019.06.20 국민건강보험공단 압류는 2019.11.18 해제·말소됐으므로, 이를 현재까지 존속하는 말소기준권리로 삼아 임차인을 후순위라고 단정하기 어렵습니다. 존속 권리 중 가장 이른 2023.09.13 압류보다 전입과 점유가 앞서므로, 이 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석해야 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천로307번길 31, 101동 3층 303호 (만덕동, 신만덕휴) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상 면적 72.787㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 · 사용승인일 2015.09.14 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (5회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 2019년 압류가 핵심 함정
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정현모 승계 확인 없음 | 부동산 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.08.14 점유 2020.08.13 확정 2020.06.22 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2023.10.18 |
정현모는 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가 98,490,000원에서는 집행비용을 공제한 뒤 신청채권자에게 배당되는 금액이 96,317,180원에 그쳐 38,682,820원의 미배당이 발생합니다. 대항력이 유지되는 선순위 임차권이라면 이 미배당 부분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
최저매각가 98,490,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 103,000,000원의 95.6%입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 38,682,820원을 더하면 실질취득은 137,172,820원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 103,000,000원의 약 133.2%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 실거래 | 55.56㎡ | 2층 | 103,000,000원 |
| 2023.09 실거래 | 55.56㎡ | 2층 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.56㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 72.787㎡ | 3층 | 98,490,000원 |
| 실질취득 추정 | 72.787㎡ | 3층 | 137,172,820원 |
최근 거래 흐름은 이전 기준보다 1.0% 상승해 하락 추세는 아닙니다. 다만 실거래 표본은 55.56㎡이고 대상 면적은 72.787㎡로 서로 일치하지 않아 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 확인 가능한 최신 거래보다 실질취득이 크게 높아, 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,172,820원 | - |
| 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 96,317,180원 | 38,682,820원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 매수인 실질부담 | - | 98,490,000원 | 137,172,820원 |
국세·지방세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 대항력 임차권의 미배당 승계를 전제로 한 실질부담 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 98,490,000원 | 38,682,820원 | 137,172,820원 |
| 6회 유찰 시 | 78,792,000원 | 58,026,256원 | 136,818,256원 |
| 7회 유찰 시 | 63,033,600원 | 73,501,005원 | 136,534,605원 |
6회, 7회 유찰로 매각가가 더 내려가더라도 미배당액이 그만큼 커져 실질취득은 계속 136,000,000원대에 머뭅니다. 즉 이 사건은 유찰될수록 싸지는 일반형이 아니라, 보증금 인수액이 늘어나는 고정비용형에 가깝습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백양중학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 만덕역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지·경보 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 덕천로307번길에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 백양중학교 상대보호구역이며 공시지가는 953,500원/㎡입니다.
- 환금성. 신만덕휴는 총 10세대의 소규모 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 11.5회, 매각률 5.0%로 빠른 재매각을 전제하기 어렵습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문과 관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 외부관찰과 인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 압류 재확인. 2019.06.20 국민건강보험공단 압류가 2019.11.18 실제 말소됐는지 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 여부. 정현모의 대항력, 임차권등기, 배당요구 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 지위. 신청채권 135,000,000원과 임차보증금 135,000,000원의 관계, 보증금 채권의 현재 귀속을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 135,000,000원 부근에 머무는 구조임을 전제로 상한가를 계산해야 합니다.
- 면적 차이. 확인된 실거래는 55.56㎡이고 대상은 72.787㎡이므로 동일면적 거래와 인근 다세대 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 및 관리비. 내부 미확인 상태이므로 누수·수선·점유 상태와 공용부분 관리비 체납을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,849만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 98,490,000원이지만, 권리분석상 실제 판단 기준은 그 금액이 아닙니다. 정현모의 전입과 점유는 현재 존속하는 2023년 압류들보다 앞서고, 2019년 압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 보증금 미배당액 38,682,820원의 승계 가능성을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 137,172,820원입니다.
유찰이 한두 번 더 진행되더라도 실질취득은 136,000,000원대에 머물러 가격이 크게 내려가지 않습니다. 확인 가능한 최근 거래지표보다 총부담이 높고, 10세대 소규모 다세대의 낮은 환금성, 내부 미확인, 세금 우선순위까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 권리와 실질취득을 반영한 가격 메리트는 낮습니다.