광주지방법원 2026타경30067. 광주역 남서측 인근에 있는 광주역한국아델리움 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 169,500,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준점은 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 최경철의 전입신고일은 2022년 10월 5일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금이 현재 최저매각가보다 크더라도 대항력이 없어, 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층 1301호 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 우리은행이 먼저다
말소기준은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날의 근저당권 변경 56,520,000원·공동담보 해제가 함께 기재돼 있습니다. 예상배당은 주식회사우리은행 채권최고액을 기준으로 계산되어 매각대금에서 집행비용을 뺀 160,706,800원이 우리은행에 배당되고, 후순위 신청채권자에게는 배당되지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경철 건물전부 · 주거(임차권등기) | 169,500,000원 | 전입 2022.10.05 확정 2022.10.06 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 | 없음 매수인 인수 0원 |
최경철은 2022년 10월 5일 임대차계약과 전입신고를 했고, 2022년 10월 6일 점유를 개시해 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 169,500,000원이며 등기에는 월 차임 110,000원이 기재돼 있습니다. 다만 전입신고가 2022년 9월 16일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024년 11월 11일 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 후순위 임차권이므로 매각으로 소멸하고 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안지 않습니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰이 곧 시세 차익은 아니다
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 163,800,000원입니다. 다음 회차 가격은 114,660,000원, 그다음 회차 가격은 80,262,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 근린시설로 분류되고 감정상 오피스텔로 이용되는 물건은 아파트와 가격 형성 및 환금성이 다를 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금이 주식회사우리은행에 배당되며, 총 미배당액은 23,056,713,200원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 광주역 남서측 인근으로, 업무시설·숙박시설·판매시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 인근 도로망이 정비돼 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔로 이용 중이며 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 가로장방형 토지로 북측·동측·남측 3면이 도로에 접해 도로상태가 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 최경철의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 말소기준권리의 순서를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 갑구 등기의 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경된 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 배당요구채권에서 대조하세요.
- 오피스텔 가격 검증. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 기준으로 같은 건물 거래·임대수익·공실 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 현황조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았으므로 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·주차. 체납 관리비와 기계식주차 이용조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 현장 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 최경철의 보증금은 169,500,000원이지만 전입신고가 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 임차권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 응찰 시 실질취득액은 163,800,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 단정할 수는 없습니다. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이며, 갑구의 민간임대주택등기와 근저당권 변경등기까지 확인해야 합니다. 결론은 금전 인수 위험은 낮지만, 가격과 등기 처리관계는 확인 후 접근입니다.
