광주지방법원 2026타경30091. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 5층 524호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차권자 정봉례의 주민등록일자는 2024.01.24.로 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다.
이 사건에서 매수인 관점의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 정봉례의 보증금은 175,300,000원이지만 대항력 있는 보증금이 아니므로 현재 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 둘째, 현재 회차 예상배당은 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게는 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 524호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 · 지하2층 지상20층 중 5층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 56,400,000원·공동담보 해제가 별도로 기재되어 있습니다. 제공된 예상배당 계산은 우리은행 채권액을 23,047,920,000원으로 적용하고 있으므로, 입찰 전 현재 담보 범위와 변경등기의 의미를 원본 등기부에서 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정봉례 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 175,300,000원 | 계약·확정 2022.09.28 점유 2022.10.11 전입 2024.01.24 임차권등기·배당요구 2024.10.18 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 말소기준 이후 | 승계 없음 인수 0원 |
정봉례의 주택임차권은 2024.10.18. 등기되었고 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 보증금 액수 자체는 175,300,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 미배당분으로 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득금액은 현재 회차 기준 154,000,000원으로 계산됩니다.
② 가격·회차 구조 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 220,000,000원의 70%인 154,000,000원입니다. 2회 유찰 시 107,800,000원, 3회 유찰 시 75,460,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건은 실거래 가격과 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 154,000,000원 | 0원 | 23,072,176,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 107,800,000원 | 0원 | 23,117,729,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 75,460,000원 | 0원 | 23,149,518,280원 |
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 23,223,220,000원 중 151,044,000원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당은 23,072,176,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 전제하지 않고 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 남동측 인근으로, 주위는 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복4차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 5층 524호이며, 급배수·위생·소화전·난방·승강기·주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡, 토지면적은 3,026.1㎡입니다. 가장형 평지로 감정평가상 오피스텔 부지로 이용중입니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리 2022.09.16.과 정봉례의 주민등록일 2024.01.24.를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 1번 근저당권 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 56,400,000원·공동담보 해제 내용을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물 용도와 입찰 목적의 적합성을 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 154,000,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 구조 확인. 현재 예상배당에서 주택도시보증공사 청구 175,300,000원의 배당액은 0원이며 총 채권 미배당은 23,072,176,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.09.16. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격은 별도 판단”
이 사건의 임차권 분석은 비교적 선명합니다. 실제 임차인 정봉례의 보증금은 175,300,000원이지만 주민등록일 2024.01.24.가 우리은행 말소기준권리 2022.09.16.보다 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 154,000,000원으로 계산됩니다.
다만 감정가 220,000,000원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 또한 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이고, 등기에는 우리은행 근저당권과 같은 날의 변경등기가 함께 존재합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·근저당 변경내용은 원본 확인 후 판단할 사건입니다.
