광주지방법원 2026타경30182. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 15층 1521호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 228,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 159,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 186,300,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당입니다. 실제 임차인은 강가람 1명으로, 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2022.09.23.이고 점유개시는 2022.10.28.입니다. 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인이 보증금 186,300,000원을 인수하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1521호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.16. 등기된 강가람의 주택임차권과 2026.01.16. 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 강가람은 배당요구를 했지만 전입신고가 말소기준 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음이며, 매각가 159,600,000원 가정의 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강가람 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 186,300,000원 | 대항력 없음 전입 2022.09.23 · 말소기준 2022.09.16 이후 | 배당요구 확정일자 2022.09.23 · 배당요구 2024.10.16 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저가는 159,600,000원으로 감정가 228,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없으므로, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 159,600,000원이지만, 그 금액과 시장가격의 우열은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,034,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 156,565,600원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,034,400원을 제외한 156,565,600원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 23,077,654,400원으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 159,600,000원 | 156,565,600원 | 23,077,654,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 111,720,000원 | 109,355,920원 | 23,124,864,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,204,000원 | 76,396,328원 | 23,157,823,672원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰될수록 낙찰가 자체가 내려가고, 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 전가돼 실질취득액이 고정되는 ‘대항력 인수형’과는 다릅니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 어느 회차부터 시장가격 대비 메리트가 생기는지는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가서상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 대지권의 목적인 토지는 대로·중로·소로에 접해 출입도로 상태가 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1521호이며, 급·배수, 개별난방, 급탕, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 대조. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 기재가 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 임차권 확인. 강가람의 전입·확정일자는 2022.09.23., 말소기준은 2022.09.16.으로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 최저가 159,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 실제 건축물대장상 용도와 사용·대출 가능 조건을 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격 판단은 보류
이 사건의 가장 중요한 결론은 두 가지입니다. 첫째, 강가람의 임차보증금은 186,300,000원이지만 전입일이 말소기준 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 둘째, 현재 최저가 159,600,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
여기에 2022.09.16. 근저당 설정과 변경등기의 채권최고액 기재가 각각 23,047,920,000원과 56,520,000원으로 나타나고, 현재 배당 시뮬레이션은 전자를 기준으로 하고 있다는 점이 확인 포인트입니다. 따라서 이 물건은 “임차인 인수 위험은 낮지만, 가격과 근저당 배당기준을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
