광주지방법원 2026타경30200. 광주역 서측 인근의 광주역한국아델리움 9층 923호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.04 백정훈 씨의 주택임차권등기와 2026.01.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
권리분석의 핵심은 임차인의 선후관계입니다. 백정훈 씨의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.10.14로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 현재 회차 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 923호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 20층 건물 중 9층 923호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 이보다 늦은 백정훈 씨의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 특히 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 180,400,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백정훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.14 | 2022.10.14 | 180,400,000원 | 2024.11.04 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2022.10.28, 주민등록일자 2022.10.14, 점유개시일자 2022.10.24, 확정일자 2022.10.14가 기재되어 있습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확정값이 확인되지 않으므로 단정하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 165,200,000원으로 감정가 236,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 115,640,000원(49%), 3회 유찰 시 80,948,000원(34.3%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교에 사용할 수 있는 최신 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수액이 0원이므로 가격 비교의 기준은 현재 최저가와 동일한 실질취득 165,200,000원이며, 이 금액을 주변 오피스텔·동일 건물 실제 거래와 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,112,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,087,200원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,112,800원을 제외한 162,087,200원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 총 미배당액은 23,066,232,800원이지만 이는 채권자 측 미배당으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 923호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡, 토지면적 3,026.1㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있어 실제 호수의 공부상 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계. 백정훈 씨 전입 2022.10.14가 말소기준 2022.09.16보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 기재가 현재 배당표 산식에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 165,200,000원입니다. 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실제 거래가격과 비교하지 않고 70% 유찰률만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔로 용도 표현이 함께 나타납니다. 대출·전입·사업자등록·임대 가능 여부 등 실제 이용 조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 명의자가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 백정훈 씨의 보증금은 180,400,000원이지만, 전입일이 우리은행의 2022.09.16 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 165,200,000원에 낙찰된다면 실질취득액도 165,200,000원으로 동일합니다.
반면 가격은 아직 합격 판정을 내릴 근거가 부족합니다. 감정가 236,000,000원에서 1회 유찰돼 70% 수준까지 내려왔다는 사실만으로는 시세 대비 저렴함이 입증되지 않습니다. 여기에 사건상 근린시설·감정상 오피스텔이라는 용도 확인 과제와, 우리은행 근저당 변경등기의 금액 관계도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격과 서류 대조는 보수적으로. 현재 회차에서는 ‘싸 보이는 숫자’보다 실제 거래가와 근저당 변경 내용을 확인하는 것이 우선입니다.
