광주지방법원 2026타경30253. 광주 북구 연제동 새한아파트 102동 7층 706호, 전유면적 59.95㎡의 남향 복도식 아파트입니다. 1996년 3월 18일 사용승인된 지하 1층~지상 20층 건물의 7층에 위치합니다. 현재 소유자는 강연희이며, 2010년 1월 25일 매매로 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 46,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2016년 12월 22일 설정된 오케이저축은행 근저당 63,600,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당 43,200,000원이 추가됐고, 이후 국세 압류·광주광역시 북구 압류·경매개시결정이 이어집니다. 이 등기들은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 감정평가 조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이므로, 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 점유자·전입관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30253 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 31-1 새한아파트 102동 7층 706호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 59.95㎡ · 남향 복도식 · 지하1층~지상20층 중 7층 |
| 소유자 | 강연희 (2010.01.25. 매매 · 등기 거래가액 46,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2016.12.22. 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 63,600,000원 |
| 청구금액 | 51,543,928원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2016.12.22. 을구 6번 오케이저축은행 근저당입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 7번 근저당과 2021년 국세 압류, 2025년 광주광역시 북구 압류, 2026년 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·빛고을신용협동조합 근저당과 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 최신 거래와는 1,500,000원 차이
같은 단지 새한A의 동일면적 59.95㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 95,958,333원, 최고는 120,000,000원, 최저는 75,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 최근 평균의 76.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.95㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 94,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 10 | 83,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 12 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 95,958,333원 |
최근 평균만 놓고 보면 73,500,000원의 현재 최저가는 충분히 낮아 보입니다. 하지만 가장 최근 거래로 제시된 2026년 4월 거래가는 75,000,000원이고, 현재 최저가와의 차이는 1,500,000원에 불과합니다. 따라서 평균 대비 76.6%라는 수치만 보고 강한 할인 매물로 판단하기보다는, 실제 바로 앞선 저가 거래와 거의 같은 가격대라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 43,200,000원 | 8,177,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원 기준 총 채권최고액 106,800,000원 중 71,777,000원이 배당되고 35,023,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생해도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 35,023,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 56,676,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 71,833,270원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 등기채권의 배당 부족 자체가 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 본촌근린공원 남서측 인근 연제동에 위치하며, 주변은 공원·아파트단지·산업단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.03.18. 사용승인, 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~지상20층 건물입니다. 대상 호수는 7층, 남향 복도식 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 새한A는 480세대이며 동일면적 59.95㎡ 최근 거래가 확인됩니다.
- 도로. 단지 남측·서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하고 남측·서측 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제3구역에 포함됩니다. 공시지가는 796,200원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 최근 평균 95,958,333원만 보면 할인폭이 크지만 최신 거래는 75,000,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원과 거의 같은 가격대라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.12.22. 을구 6번 오케이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 등기의 소멸 여부를 원문에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 2021년 국세 압류와 2025년 광주광역시 북구 압류가 있으므로 실제 배당표에서 당해세·조세채권 순위를 확인할 필요가 있습니다.
- 노후도·상태 점검. 1996년 사용승인 아파트이므로 내부 수리상태와 설비 상태가 실거래 편차에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “평균 대비 할인”보다 최신 거래와 점유가 중요하다
이 사건의 등기권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2016년 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 냉정하게 봐야 합니다. 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균 95,958,333원의 76.6%로 낮지만, 최신 실거래 75,000,000원보다 겨우 1,500,000원 낮습니다. 따라서 “1회 유찰이라 크게 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 여기에 임대관계까지 미상인 만큼, 이 물건은 등기권리는 소멸형이지만 가격과 점유 확인이 최종 입찰 여부를 가르는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
