부산지방법원 2024타경110112. 등기상 집합건물인 올유레스틴뷰 8층 801호이며, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택(원룸형))입니다. 현재 소유자는 이정원이고, 2021.05.23 매매를 원인으로 2022.05.24 소유권을 이전받았으며 거래가액은 151,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 박민근은 2020.11.06 주민등록, 2020.11.07 점유개시, 2020.10.22 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정은 2024.09.24이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110112 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 사상로202번길 60, 8층801호 (괘법동,올유레스틴뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상15층 · 제8층 제801호 |
| 소유자 | 이정원 · 2021.05.23 매매 · 거래가액 151,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2018.06.07 우리은행 근저당권은 2018.09.19 일부포기로 이미 말소됐고, 2018.09.19 농협은행 근저당권도 2020.11.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 말소기준은 2024.09.24 강제경매개시결정입니다. 그런데 박민근의 주민등록일은 2020.11.06으로 이보다 빠르므로, 임차권은 매각으로 정리되는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 47,270,000원 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민근 | 별지목록 기재 부동산 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.11.06 | 2020.10.22 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 47,270,000원 |
실제로 6회 유찰 시 매각가는 84,000,000원으로 내려가지만 인수액은 67,912,000원, 7회 유찰 시 매각가는 67,200,000원으로 내려가지만 인수액은 84,409,600원입니다. 즉 이 사건은 최저가만 낮아지는 모습을 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.05억이 아니라 실질취득 1.52억으로 봐야 한다
올유레스틴뷰는 61세대, 2018.05.18 준공입니다. 거래 자료상 최근 12개월 평균은 140,142,857원, 최신 거래는 2026.03의 135,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -4.9% 낮아지는 추세도 확인됩니다. 따라서 과거 거래 전체 평균 143,166,666원보다도 최근 시세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.19㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 39.19㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2026.01 | 39.19㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 37.82㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2025.06 | 37.82㎡ | 15 | 146,000,000원 |
| 2025.06 | 39.19㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 39.19㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.02 | 39.19㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 37.82㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2024.08 | 39.19㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2024.08 | 37.82㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 37.82㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 140,142,857원 |
표면적인 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%지만, 이 비율은 이 사건의 실제 매수비용을 설명하지 못합니다. 현재 회차에서 인수액 47,270,000원을 더한 실질취득 152,270,000원은 최근 12개월 평균 140,142,857원과 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 따라서 “5회 유찰되어 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 박민근 보증금 | 150,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,270,000원과 임차인 배당 102,730,000원으로 매각대금 105,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 47,270,000원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부사상 버스터미널 동측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 부산지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차타워·소화전·화재경보 및 탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 477.0㎡, 지목 대, 주상용이며 북서측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역(전술)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 신호. 올유레스틴뷰 61세대, 2018.05.18 준공이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 105,000,000원에 인수 47,270,000원을 더해 152,270,000원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 박민근의 보증금 150,000,000원 중 예상 배당 102,730,000원을 제외한 부족분이 매수인 부담으로 남습니다.
- 추가 유찰도 착시 주의. 6회 유찰 시 인수 67,912,000원, 7회 유찰 시 인수 84,409,600원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 140,142,857원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세 -4.9%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 임차권등기와 매각물건명세서상 배당요구·대항력·보증금 범위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수 ≠ 할인폭”
이 사건의 표면만 보면 감정가 150,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 105,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 박민근의 150,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 회차 예상 미배당액 47,270,000원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 152,270,000원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 140,142,857원이고 최신 거래는 135,000,000원, 거래 추세도 -4.9%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 구조여서, 단순한 유찰만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수도 없습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 선순위 임차보증금 인수까지 존재하는 고위험 가격 구조입니다.
