광주지방법원 2026타경30269. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태에는 아파트로 기재된 용봉동 도나우270 102동 2층 204호입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03. 우리은행 근저당이 가장 앞선 담보권으로 자리합니다. 이후 임차권등기·강제경매개시결정· 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며, 이 가운데 임차권등기와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
핵심 임차인은 오청명 1명입니다. 임차보증금은 160,800,000원이지만 전입일이 2022.03.24.로 말소기준권리인 2016.06.03. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인이며, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제102동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 아파트 · 철근콘크리트구조 17층 건 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,190,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2016.06.03. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 오청명의 전입일 2022.03.24.와 임차권등기일 2024.09.06.은 모두 그보다 뒤입니다. 임차권등기, 2026.02.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.26. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있어 현재 배당 가정상 매수인 인수 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오청명 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.24. | 160,800,000원 | 2024.09.06. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
등기된 임대차계약일자는 2022.02.08.과 2022.07.29., 점유개시일자는 2022.03.18.입니다. 확정일자는 153,150,000원에 대해 2022.02.15., 증액된 7,650,000원에 대해 2024.09.02.로 기재되어 있습니다. 그러나 전입 자체가 2016.06.03. 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 판정되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 68.1%지만 ‘현재 시세 대비 싸다’는 단정 금지
동일 면적 비교 대상으로 잡힌 용봉동도나우270의 거래 표본은 1건입니다. 비교 면적은 56.9432㎡이고, 확인되는 거래는 2022.05 · 4층 · 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 173,600,000원은 이 금액의 68.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰돼 173,600,000원까지 내려온 폭이 큽니다. 하지만 비교 거래의 최신 시점이 2022.05이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 68.1%라는 수치만 근거로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기에는 근거가 부족합니다. 이 사건의 가격 판단은 현재 실거래 추가 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,190,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,230,400원을 제외한 170,369,600원이 우리은행 근저당에 배당되는 가정이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 14,879,870,000원, 총 예상배당은 170,369,600원, 미배당은 14,709,500,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 14,709,500,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 121,519,999원 | 119,018,719원 | 14,760,851,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,063,999원 | 83,132,847원 | 14,796,737,153원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 회차가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 광주비엔날레 전시관 북동측 인근이며, 주위에 아파트단지·주상용·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건으로 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 도시가스, 지상·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 8,114.2㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 979,700원/㎡입니다. 중로2류·소로2류와 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27. 준공으로 집계되어 있으며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 변경등기 대조. 14,719,680,000원 근저당과 같은 날 64,080,000원 변경·공동담보 해제 기재가 있으므로 실제 담보범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대 관련 등기 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리·말소 범위를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 현재 상태 확인. 등기상 오청명의 임차권과 배당요구는 확인되지만 감정 요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 최신화. 비교 거래가 2022.05 255,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 호가·최근 실거래를 추가 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 아파트로 기재되어 있으므로 건축물대장·집합건축물 현황과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 판단
이 사건의 가장 분명한 장점은 금전 인수 0원입니다. 보증금 160,800,000원의 임차권이 존재하지만 전입은 2022.03.24.로 2016.06.03. 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 173,600,000원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 173,600,000원이 비교 거래 255,000,000원의 68.1%인 것은 맞지만, 그 비교 거래는 2022.05 한 건뿐입니다. 여기에 근저당 변경등기와 민간임대 관련 등기 기재, 사건 용도와 감정 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다. 결론적으로 금전 인수 구조는 양호하지만, 가격의 현재성·등기 세부사항 확인이 끝나기 전까지는 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는 B등급형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
