광주지방법원 2026타경30278. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 104동 6층 601호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 사용승인은 2016.05.27, 해당 건물은 지상 10층 철근콘크리트구조이며 본건은 6층입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설입니다.
권리분석의 기준점은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 14,719,680,000원이 기재돼 있고 공동담보목록 제2016-654호가 표시돼 있습니다. 같은 날 변경등기에는 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 발생한 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 경매로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 104동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 56.9432㎡ · 지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 늦다
핵심은 날짜 순서입니다. 우리은행 근저당권은 2016.06.03, 문정태의 주민등록·점유개시는 2020.04.28입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 2024.09.12 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.09.12에 한 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문정태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2020.04.28 / 2020.04.13 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 0원 |
③ 가격 비교 — 1.82억은 비교 실거래의 71.4%
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인 2016.05.27로 집계돼 있습니다. 대상 면적과 매칭된 실거래는 1건으로, 2022.05 전용 56.94㎡ 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 이 금액의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가가 비교 실거래보다 73,000,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022.05의 1건뿐이므로, 이 255,000,000원을 곧바로 현재 시세로 간주해 “시세보다 28.6% 싸다”고 확정하는 것은 무리입니다. 가격 여유가 보이되 현재 시장가격의 재확인이 필요한 구조로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생하며, 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 14,700,428,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 14,754,263,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 14,791,905,241원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득비가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·상가가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남측 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.05.27 사용승인, 지상 10층 건물 내 6층 601호입니다. 도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m 아스팔트 포장도로와 남동측 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성 참고. 단지는 230세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 문정태의 전입일 2020.04.28, 확정일자 2020.04.13, 보증금 160,800,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 범위 확인. 우리은행 근저당에는 채권최고액 14,719,680,000원과 공동담보목록이 기재돼 있고, 같은 날 변경등기에는 64,080,000원 및 공동담보 해제가 표시됩니다. 실제 피담보채무와 공동담보 관계를 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 등기 처리와 관련 의무의 현황을 원문으로 확인하세요.
- 현 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2022.05 한 건이므로, 182,000,000원의 할인폭을 그대로 현재 시세 할인으로 간주하지 말고 동일 단지의 최신 거래와 호가를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기된 실제 임차인이 1명 확인되는 만큼 현 점유 상태와 인도 절차를 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 2022년 한 건은 현재 시세가 아니다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2016.06.03 우리은행 근저당이 말소기준이고, 문정태 임차인의 전입·점유는 2020.04.28로 후순위입니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 160,800,000원을 낙찰자가 승계하지 않으며 실질취득금액은 최저매각가와 같은 182,000,000원입니다.
가격은 분명 감정가 260,000,000원에서 1회 유찰돼 182,000,000원까지 내려왔고, 데이터에 잡힌 실거래 255,000,000원보다 낮습니다. 그러나 그 실거래는 2022.05 한 건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 명확하고 인수는 0원, 가격은 현재 시세 확인 후 판단”입니다. 권리 안전성만 보고 서두르기보다 2026.08.26 입찰 전 최신 가격과 점유 상태를 마지막으로 대조하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
