143,500,000원
광주지방법원 2026타경30382. 송정크레지움센트럴 5층 504호 아파트로, 향원주택주식회사 소유 부동산입니다. 말소기준권리는 2018년 5월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 문재진의 점유개시는 2018년 6월 23일, 주민등록은 2020년 6월 19일이어서 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 178,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도, 대항력 있는 임차보증금처럼 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
우리은행 근저당권 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 민간임대주택 등록 문구가 등기되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기에서 매각 후 정리 절차를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 12층 중 5층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,984,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2018.05.21 / 40세대 |
| 시세 비교 기준면적 | 73.9539㎡ |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력이 없다
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 문재진의 최초 계약일은 경정 후 2018.06.21, 점유개시는 2018.06.23, 주민등록은 2020.06.19이므로 말소기준보다 후순위입니다. 임차권등기 보증금은 178,000,000원이며 2024.06.17 배당요구가 접수됐지만, 대항력이 없어 배당받지 못한 금액을 매수인에게 청구할 수 없는 구조입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 주민등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문재진 건물 전부 · 주거 | 2018.06.23 178,000,000원 | 2020.06.19 | 대항력 없음 말소기준 이후 | 후순위 배당 배당요구 2024.06.17 | 인수 0원 |
을구 2-2는 을구 2번 임차권의 최초 계약일을 2018.06.21로 고친 경정등기입니다. 별도의 추가 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 62.4%지만 같은 면적 비교가 아니다
확인되는 단지 거래는 2023년 11월 84.58㎡·2층·230,000,000원 1건입니다. 대상 시세 비교 기준면적은 73.9539㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가 143,500,000원은 이 거래금액의 62.4%지만, 표본이 1건이고 면적도 달라 확정적인 시세 할인율로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2층 | 230,000,000원 | 비교 기준면적 73.9539㎡와 불일치 |
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 198,984,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 4,278,984,166원, 예상 채권자 배당은 140,691,000원, 미배당액은 4,138,293,166원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여도 없습니다. 대항력 없는 임차권이므로 이 배당 부족분이 낙찰자의 보증금 인수로 전환되지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 4,138,293,166원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 4,180,740,466원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 4,210,334,836원 | 0원 |
집행비용은 2,809,000원으로 추정됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 우리은행 변경등기의 효력과 실제 채권잔액에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주소프트웨어마이스터고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 5층 504호입니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 포장된 소로에 접하고, 토지는 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 환금성. 40세대 단지이고 확인되는 거래가 2023.11의 1건뿐이어서, 동일 면적의 현재 가격과 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 문재진의 계약일·점유개시·주민등록·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 임차권등기명령 서류에서 다시 대조하세요.
- 중복 임차인 오인 금지. 을구 2-2는 문재진 임차권의 계약일 경정입니다. 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 4,080,000,000원과 102,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 민간임대주택 등록 문구의 현재 상태와 매각 후 등기·행정상 정리 절차를 확인하세요.
- 시세 재조사. 230,000,000원 거래는 2023.11의 84.58㎡ 1건입니다. 대상 기준면적 73.9539㎡와 일치하는 최신 실거래 및 현재 매물을 추가 조사하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 실제 점유 상태는 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 채권계산서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증
이 사건의 핵심은 보증금 178,000,000원보다 대항력의 선후가 중요하다는 점입니다. 임차인의 점유개시와 주민등록이 2018.05.29 말소기준권리보다 늦어, 현재 최저가에서의 실질취득은 143,500,000원으로 계산됩니다. 보증금 때문에 실질취득이 178,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다.
다만 가격 근거는 충분하지 않습니다. 확인되는 230,000,000원 거래는 2023.11의 다른 면적 1건이므로, 최저가가 그 금액의 62.4%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택 표시까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 시세와 배당은 재검증 후 입찰입니다.
