광주지방법원 2026타경30446. 광주 남구 진월동 363-4 에이동 4층 402호 아파트입니다. 소유자는 홍정순이고, 2012년 11월 거래가액 63,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2023.09.04 광주세무서장 관련 압류입니다. 그 뒤의 남구 압류, 신한카드·삼성카드·우리카드 가압류와 2026년 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가 132,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 같은 아파트의 최근 실거래 비교값이 없으므로, ‘감정가 대비 30% 할인’만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30446 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 363-4 에이동 4층402호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 광복마을3길 26-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 에이동 4층 402호 |
| 소유자 | 홍정순 (2012.11.21. 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구액 | 64,268,032원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다. 계산된 말소기준은 2023.09.04 압류이고, 이후 등기된 남구 압류와 카드사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가 132,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 절대가격은 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 92,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 64,679,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 45,275,999원 | 16,060,416원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차와 2회 유찰 시까지는 반영된 채권 60,121,447원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 가격인 45,275,999원에서는 채권자 배당액이 44,061,031원으로 줄고 16,060,416원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,063,200원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,577,344원 | 10,577,344원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,579,799원 | 14,579,799원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 34,964,304원 | 34,964,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,215,353원 |
현재 회차 가정에서 반영된 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 30,215,353원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 64,268,032원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있어 실제 배당순위와 채권관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린상가, 학교 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 아파트로 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방· 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 개설되어 있고 주변으로 왕복2차선 및 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 교육환경 보호구역 및 소규모주택정비사업 사업시행구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 92,400,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 2020년 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 권리이전 기록의 현재 효력을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 64,268,032원과 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원 표시가 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·채권계산서 등 원본을 대조해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 광주세무서장과 남구 압류 이력이 있으므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 인도 상태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 감정가 132,000,000원에서 92,400,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
또 하나의 확인 포인트는 권리·배당 데이터의 연결입니다. 2020년 설정된 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 권리이전, 그리고 신청채권자 청구액 64,268,032원이 존재하는 반면 현재 배당 시뮬레이션에는 카드사 가압류 중심으로 배당되고 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 따라서 결론은 “임차인 인수위험은 낮음, 가격 메리트는 미확인, 등기·배당 원본 대조 필수”입니다.
