광주지방법원 2026타경30531. 송정공원역 남측 인근에 위치한 송정크레지움센트럴 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 178,000,000원의 임차보증금이 보이지만 매수인이 그 금액을 인수하는 구조는 아니라는 점입니다. 전용덕의 임대차계약일은 2022.03.21, 전입·점유개시는 2022.06.20이고, 말소기준인 우리은행 근저당은 2018.05.29 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 141,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 제시된 실거래 230,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 그 실거래는 2023.11의 1건뿐이고 거래면적은 84.58㎡, 비교 대상 면적은 73.9539㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 61.5%라는 비율은 참고지표이지, 동일 조건의 확정 시세 대비 할인율로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30531 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 3층 301호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 12층 건물 내 3층 301호 · 동향 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 199,608,385원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 4,080,000,000원이 기재돼 있고 같은 날 변경등기로 채권최고액 102,000,000원·공동담보 해제 내용도 확인됩니다. 이후 2024.06.07 전용덕의 주택임차권, 2026.02.20 강제경매개시결정, 2026.04.01 국민건강보험공단 압류, 2026.06.16 국 압류 2건은 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전용덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2022.06.20 / 2022.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차권등기명령은 2024.06.03 결정, 2024.06.07 등기됐으며 배당요구도 2024.06.07로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교조건은 약하다
송정크레지움센트럴은 40세대, 사용승인일은 2018.05.21입니다. 제시된 실거래는 2023.11의 230,000,000원 한 건이며 전용면적은 84.58㎡, 2층 거래입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 이 거래가의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 참고 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 이 물건은 이미 1회 유찰돼 현재 감정가의 70% 구간이며, 다음 회차 시나리오는 98,980,000원(49%), 그 다음은 69,286,000원(34.3%)입니다. 다만 현재 시점에서도 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 199,608,385원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 전체 채권액 대비 미배당액은 4,140,987,985원이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정공원역(지하철 1호선) 남측 인근이며, 주위는 단독주택과 공동주택 등이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호·동향이며 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 집합건물 북서측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 비행안전제5구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,209.0㎡, 평지이며 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 40세대 규모이며 확인되는 실거래가 1건뿐이라 거래가격 판단의 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권을 금액만 보고 겁낼 필요는 없음. 보증금은 178,000,000원이지만 전입이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 검증이 최우선. 현재 최저가는 실거래 참고가의 61.5%지만, 거래 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 동일 면적·유사 층의 현재 매매호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.15 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 통해 매각 후 효력 및 말소 여부를 대조해야 합니다.
- 세금·공과금. 국민건강보험공단 및 국 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 우리은행 채권도 전액 배당되지 않고 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 시세를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 현장 검증형
이 사건은 178,000,000원의 임차권 때문에 겉보기보다 복잡해 보이지만, 권리의 선후를 놓고 보면 구조는 명확합니다. 우리은행 근저당이 2018.05.29로 먼저이고 임차인의 전입·점유는 2022.06.20이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 141,400,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득은 141,400,000원, 인수는 0원입니다.
가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 202,000,000원 대비 70%, 제시된 실거래 230,000,000원 대비 61.5%입니다. 하지만 비교거래는 2023.11 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다. 그래서 이 사건의 결론은 “권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 61.5%라는 숫자만 믿고 들어갈 물건도 아니다.”입니다. 동일 면적의 현재 시세와 민간임대주택 등기의 매각 후 처리, 세금 우선배당 여부까지 확인했을 때 비로소 현재 70% 회차의 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
