인천지방법원 2024타경9220. 인천광역시 미추홀구 문학길 96-3, 3층301호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김주열이고, 2021.03.30 수협은행이 채권최고액 198,950,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.01.19 롯데캐피탈주식회사의 가압류 11,174,483원, 2024.07.03 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 106,820,000원으로 감정가 218,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다. 다세대 물건인 만큼 단순 할인율보다 실제 거래가격·점유·임대차 확인을 먼저 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9220 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학길 96-3, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김주열 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 173,856,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리 없음
말소기준은 2021.03.30 수협은행 근저당권입니다. 근저당권 자체와 그 이후의 롯데캐피탈주식회사 가압류, 수협은행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 218,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 106,820,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 74,774,000원, 4회 유찰 시 52,341,800원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 위치·도로·건물 상태·점유·거래 유동성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 현재 106,820,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 198,950,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 11,174,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 210,124,483원 중 104,524,520원이 배당되고, 미배당은 105,599,963원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학정보고등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 지적 미정리 상태이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 실제 점유자를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일·유사 다세대의 최근 거래가를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.03.30 수협은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 현재 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 토지 상태. 감정평가상 지적 미정리 상태이므로 토지 관련 현황을 확인해야 합니다.
- 유찰 사유 점검. 이미 2회 유찰된 만큼 가격 외에 점유·물건 상태·환금성 측면의 원인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 입찰가는 아직 검증이 필요하다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.03.30 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 감정가 218,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 106,820,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 있어, 이 물건은 “등기 권리는 단순, 시세·점유 확인은 필수”로 정리하는 것이 맞습니다.
