인천지방법원 2024타경14772. 인천 서구 원창동 소재 집합건물 1동 2층 204호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(치과의원), 조사 시점의 이용상태는 현재 공실입니다. 소유자 홍현기 씨는 2017년 2월 20일 매매를 원인으로 거래가액 358,922,200원에 취득했고, 같은 달 23일 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
그 하나은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2024년에 설정된 인천신용보증재단·KB국민카드·서인천신용협동조합·신용보증기금의 가압류 4건과 2024년 11월 4일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리구조 자체는 단순하지만, 상업용 집합건물의 공실 상태와 2회 유찰은 환금성과 임대수요를 별도로 살펴야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 북항로32번안길 35, 1동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(치과의원) · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트(평스라브)지붕 · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 홍현기 (2017.02.20 매매, 거래가액 358,922,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 190,431,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가압류 4건은 매각으로 모두 소멸합니다. 2016년 코리아신탁 명의의 신탁등기는 2017년 2월 23일 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐고, 현재 소유자는 홍현기입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 149,940,000원으로 감정가 306,000,000원의 49%입니다. 감정가만 놓고 보면 2회 유찰로 큰 폭의 가격 조정이 이뤄진 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,899,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,226,724원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 22,429,069원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서인천신용협동조합 | 30,539,572원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 12,138,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,940,000원 가정 시 집행비용 2,899,160원을 제외한 147,040,840원이 하나은행 근저당에 배당되고, 나머지 가압류 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 337,334,261원 대비 채권자 미배당액은 190,293,421원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원창동 인천북항제4부두 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공장·창고·판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(치과의원)이나 현재 공실입니다.
- 도로. 본건 동측 및 북측으로 폭 약 13미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 근린생활시설 및 위락시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,470.1㎡, 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 중로2류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 최저가 149,940,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 반드시 별도 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 즉시 임대수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 예상 임대료와 공실기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(치과의원)입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원, 4회 유찰 시 73,470,600원으로 제시돼 있습니다. 가격이 내려가도 매수인 인수액은 0원이지만, 낮은 가격 자체가 수익성을 보장하지 않습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액 190,293,421원은 낙찰자의 승계액이 아닙니다. 후순위 채권의 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 제1종근린생활시설인 이 호실은 현재 공실이고, 이미 2회 유찰돼 감정가 306,000,000원에서 149,940,000원까지 내려왔습니다. 그렇더라도 실거래 시세가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 상업용 부동산의 임대수요와 환금성을 확인하기 전까지 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
