인천지방법원 2024타경16556. 인천 서구 공촌동 광명아파트 103동 12층 1201호, 동일평형 기준 전용 84.51㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 30% 내려온 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 이준영은 2022.02.15 임대차계약, 2022.02.16 확정일자, 2022.04.11 주민등록·점유개시를 갖췄고, 말소기준인 2023.10.13 정미훈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 돌려받지 못하는 임차보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

현재 최저가 217,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,838,000원을 제외하고 이준영에게 213,162,000원이 배당되며, 보증금 290,000,000원 중 76,838,000원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하면 217,000,000원 + 76,838,000원 = 293,838,000원입니다. 즉 낙찰가를 내리더라도 미배당 보증금이 커지는 구조여서, 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남을 수 있다

말소기준은 2023.10.13 갑구 7번 정미훈 가압류 15,000,000원입니다. 이후 2024.05.08 등기된 을구 12번 주택임차권과 2024.12.13 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이준영의 임차권은 주민등록·점유개시가 2022.04.11로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.

② 유찰돼도 ‘실질취득’이 크게 내려가지 않는 이유

대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 배당액은 줄고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 표면 최저가는 빠르게 내려가지만 낙찰대금 + 인수액은 보증금 290,000,000원 수준에 가깝게 유지됩니다.

각 회차의 예상 인수액은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총 취득부담은 약 292,000,000원~294,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 293,838,000원을 봐야 한다

광명아파트 동일평형 전용 84.51㎡의 최근 거래는 12건입니다. 전체 평균은 287,875,000원, 최근 12개월 9건 평균은 283,222,222원, 최신 거래는 2025.12 305,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -6.2%로 하락입니다.

표면 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%지만, 이 비율은 인수액을 빼고 계산한 값이라 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 293,838,000원으로 최근 12개월 평균 283,222,222원보다 높습니다. 최신 거래 305,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격 추세가 -6.2%이므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

이준영의 강제경매 청구 290,000,000원과 임차보증금 290,000,000원은 동일인 관련 채권이므로 별도의 임차인 2명으로 보거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 시나리오상 임차보증금 미배당액 76,838,000원이 매수인 인수액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 인천공촌초등학교 서측 인근이며, 공동주택과 상업시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역과 버스정류장이 있습니다. 서측으로 약 20m 도로와 접합니다.
• 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
• 토지. 부정형 평지, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,599,000원/㎡입니다.
• 단지. 단지정보상 299세대이며 동일평형 84.51㎡ 거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 217,000,000원이 아니라 인수 76,838,000원을 더한 293,838,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 이준영의 보증금 290,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
• 동일인 채권관계 확인. 임차권자 이준영이 강제경매 채권자와 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 경매신청 채권의 법률관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 최저가는 151,900,000원, 3회 유찰 시 106,330,000원까지 내려가지만 예상 인수액은 각각 141,026,600원·185,958,620원으로 커집니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 283,222,222원이고 최근 대비 이전 거래 추세는 -6.2%입니다. 과거 전체 평균 287,875,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
• 사용승인일 대조. 감정요항에는 사용승인일자 1988.10.22, 단지정보에는 준공일 1998.10.22로 기재돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13이며, 매각기일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “293,838,000원 실질취득”

이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 감정가 310,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 217,000,000원만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이준영의 보증금은 290,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 76,838,000원입니다. 따라서 실제 부담은 293,838,000원입니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 283,222,222원보다 높습니다. 최신 거래 305,000,000원보다는 낮지만 최근 가격 흐름 자체가 -6.2%로 내려가고 있어, 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’라고 평가하기 어렵습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 구조여서 총 부담도 크게 내려가지 않습니다. 표면 최저가는 할인, 실질취득은 시세권. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 잔액과 동일인 채권관계를 정확히 확인하는 데 있습니다.