인천지방법원 2024타경525852. 인천 계양구 귤현동 계양센트레빌1단지 106동 1층101호 아파트입니다. 소유자는 김진태 씨이고, 2015년 10월 7일 거래가액 315,450,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 12월 31일 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권으로, 채권최고액은 620,400,000원입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 2025년 계양구 압류는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 0원으로 정리됩니다.
가격은 권리와 별개로 오히려 긍정적입니다. 감정가 421,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 294,700,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지의 전용 84.92㎡대 최근 12개월 거래는 450,000,000원~490,000,000원이고 평균은 463,708,333원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 169,008,333원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경525852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 형제봉길 100, 106동 1층101호 (귤현동,계양센트레빌1단지) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.922㎡ · 106동 1층101호 |
| 소유자 | 김진태 (2015.10.07. 거래가액 315,450,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 548,940,004원 |
| 말소기준권리 | 을구 18번 근저당권 · 2021.12.31. · 채권최고액 620,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리가 없다
임차인 없음. 따라서 임차보증금에 따른 대항력·우선변제·승계 문제와 매수인 인수금액은 없습니다. 2021년 12월 31일의 주식회사오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 2024년 임의경매개시결정과 2025년 계양구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래보다 낮다
계양센트레빌1단지, 동일 면적 매칭 전용 84.922㎡대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 2월부터 10월까지 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.99㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 6 | 467,500,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 462,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 463,708,333원 |
최근 실거래는 450,000,000원~490,000,000원에 분포하고 평균은 463,708,333원입니다. 현재 최저매각가 294,700,000원은 최근 평균의 63.6%로, 평균보다 169,008,333원 낮습니다. 최신 거래 450,000,000원과 비교해도 65.5% 수준으로, 현재 회차에서는 최저가 자체에 가격 메리트가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,925,800원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 620,400,000원 | 289,774,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 294,700,000원 기준 집행비용 4,925,800원을 제외한 금액이 주식회사오케이저축은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 620,400,000원 중 330,625,800원은 미배당으로 남지만, 이는 채권자의 미배당액이며 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용계획 기준)
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 토지 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 토지형상. 평지·사다리형이고 도로접면은 중로각지입니다. 토지면적은 45,815.3㎡, 공시지가는 1,583,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 과밀억제권역·도시개발구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시관리계획 입안중·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 상대보호구역은 저촉되고, 보행자전용도로·중로2류·소로1류·어린이공원에 접합니다.
- 단지 규모. 계양센트레빌1단지는 715세대이며 2013.02.15. 준공된 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건입니다.
- 환금성. 최근 거래금액은 450,000,000원~490,000,000원이며 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%입니다. 가격 메리트는 확인되지만 실제 매각 경쟁은 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 임차인 인수액 0원이므로 현재 회차 실질취득가는 최저매각가와 같은 294,700,000원입니다. 별도 인수금을 더해 계산할 필요가 없습니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 463,708,333원 대비 63.6%, 최신 거래 450,000,000원 대비 65.5%입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
- 권리 확인. 2021.12.31. 주식회사오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.04.22. 임의경매개시결정과 2025.01.14. 계양구 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 배당 확인. 채권최고액 620,400,000원에 비해 현재 매각가가 낮아 330,625,800원의 미배당이 발생하지만, 이를 매수인 인수금액으로 오인하면 안 됩니다.
- 현장·원본 대조. 감정평가서·등기사항전부증명서·매각물건명세서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고, 현재 가격은 싸다”
이 물건은 권리분석과 가격을 분리해서 봐야 장점이 선명합니다. 2021년 12월 31일 주식회사오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 회차에서는 긍정적입니다. 최저매각가 294,700,000원은 감정가 421,000,000원의 70.0%이며, 최근 12개월 실거래 평균 463,708,333원의 63.6%, 최신 거래 450,000,000원의 65.5%입니다. 즉 현재 실질취득가는 최근 확인된 실거래 수준보다 충분히 낮습니다.
다만 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 매각률은 50.0%이므로, 가격이 낮다는 사실만으로 낙찰 가능성까지 단정할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차에서 메리트가 있는 물건이며, 최종 승부처는 현장 상태와 실제 응찰 경쟁, 그리고 입찰가 통제입니다.
