인천지방법원 2024타경535378. 옥련동 럭키송도아파트 106동 3층 302호, 동일면적 거래 기준 134.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 476,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 333,200,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 추민영이며, 계산된 말소기준은 2021.03.08 설정된 주식회사페퍼저축은행 채권최고액 154,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 페퍼저축은행 추가 근저당권, 삼성카드 가압류, 연수구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 전체 12건 평균 거래가는 386,708,333원이지만, 최근 12개월 평균은 374,333,333원으로 내려와 있고 최신 2026.07 거래도 365,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -4.2%입니다. 따라서 전체 평균 386,708,333원만 놓고 싸다고 평가하는 대신, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 현재 최저가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경535378 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 능허대로79번길 30, 106동 3층302호 (옥련동,럭키송도아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 134.94㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층건 내 3층 302호 |
| 사용승인일 | 1993.11.23 |
| 소유자 | 추민영 · 2014.02.28 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 375,392,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 2021.03.08이 말소기준
계산된 말소기준권리는 을구 18번 페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,800,000원입니다. 이후 페퍼저축은행의 2021.06.11 57,600,000원, 2021.11.25 109,200,000원, 2022.01.28 43,200,000원, 2022.04.14 72,000,000원 근저당권과 2024.07.16 삼성카드 가압류 6,348,427원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 89.0%
럭키송도 동일면적 134.94㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 386,708,333원이지만 최근 12개월 평균은 374,333,333원, 최신 거래는 2026.07 365,000,000원입니다. 현재 최저가 333,200,000원은 최근 12개월 평균의 89.0%로, 하락장 보정 후에도 최근 거래 수준 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.94㎡ | 1 | 365,000,000원 |
| 2025.09 | 134.94㎡ | 4 | 372,000,000원 |
| 2025.08 | 134.94㎡ | 11 | 386,000,000원 |
| 2025.05 | 134.94㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2025.03 | 134.94㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2025.02 | 134.94㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2025.01 | 134.94㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 134.94㎡ | 13 | 407,500,000원 |
| 2024.11 | 134.94㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 134.94㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.08 | 134.94㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2024.06 | 134.94㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.94㎡ | 3건 | 374,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 4. 을구 21번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 5. 을구 22번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 43,200,000원 | 6,135,200원 |
| 6. 을구 23번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,348,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 443,148,427원, 예상 배당액은 327,735,200원, 미배당은 115,413,227원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 333,200,000원 | 327,735,200원 | 115,413,227원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 233,240,000원 | 229,174,640원 | 213,973,787원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 163,268,000원 | 160,182,248원 | 282,966,179원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 인천해양과학고등학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 학교 및 근린·편의시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 3층 302호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 럭키송도는 1,304세대이며 동일면적 134.94㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지이며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 386,708,333원보다 최근 12개월 평균 374,333,333원과 최신 거래 365,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 이전 가격 추세가 -4.2%이므로 현재 89.0% 수준의 할인폭이 충분한지 응찰가에서 추가로 검토해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당 115,413,227원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 세금·최우선변제 재확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13입니다. 매각기일 2026.08.14 직전 등기와 현황조사·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 시세 아래’
이 물건의 핵심은 인수 위험보다 가격과 시장 방향입니다. 계산된 말소기준은 2021.03.08 페퍼저축은행 근저당권이고, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 333,200,000원은 최근 12개월 평균 374,333,333원의 89.0%이고 최신 거래 365,000,000원보다 낮아 가격 메리트 자체는 확인됩니다.
다만 전체 평균 386,708,333원을 기준으로 할인폭을 과장해선 안 됩니다. 최근 가격 추세가 -4.2%이고, 최신 거래도 365,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 결론은 “권리구조는 비교적 단순하고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 하락 추세까지 감안해 응찰가를 보수적으로 정할 물건”입니다.
