인천지방법원 2024타경544440. 송도동 랜드마크시티센트럴더샵 204동 18층 1813호 오피스텔입니다. 감정가는 300,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 2022.06.30 설정된 여태경의 전세권 320,000,000원입니다.
등기상 인천수산업협동조합 근저당은 2022.04.29 설정됐다가 2022.06.30 해지로 말소됐습니다. 같은 날 여태경 명의 전세권이 건물 전부에 전세금 320,000,000원으로 설정됐고, 현황조사·매각물건명세서상 여태경의 전입일도 2022.06.30이며 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 이후 2024.07.08 여태경이 320,000,000원을 청구해 임의경매가 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경544440 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 68, 204동 18층1813호 (송도동,랜드마크시티센트럴더샵) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·거실·주방·욕실1·펜트리 · 39층 중 18층 |
| 소유자 | 현미영 · 단독소유 · 거래가액 213,400,000원 |
| 소유권 원인 / 등기 | 2017.07.18 매매 · 2020.10.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여태경 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2020.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
2024.07.08 경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있으나, 그보다 앞선 2022.06.30 전세권은 말소기준 이전 권리이며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 후순위 권리가 정리된다는 일반적인 경매 구조와 달리, 이 사건은 선순위 전세권의 잔액을 반드시 별도로 계산해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여태경 | 2022.06.30 | 보증금 미상 등기 전세금 320,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 위험 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자는 1명으로 봅니다. 다만 보증금 자체는 확인되지 않았고, 등기상 전세금이 320,000,000원으로 설정돼 있습니다. 여태경은 점유자이면서 전세권자이고 동시에 이 경매의 채권자로 표시됩니다. 같은 사람이 여러 지위로 나타나기 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있으므로, 실체관계는 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 표면 52.2%, 실질은 114.7%
랜드마크시티센트럴더샵의 비교대상 면적은 59.874㎡이며, 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 287,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 281,600,000원, 최신 거래는 2026.02 293,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거보다 -3.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.39㎡ | 37 | 293,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 33 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 59.39㎡ | 29 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 59.39㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 59.87㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2024.07 | 59.87㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2024.03 | 59.87㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2023.08 | 59.39㎡ | 26 | 275,000,000원 |
| 2023.05 | 59.39㎡ | 36 | 260,000,000원 |
| 2023.02 | 59.39㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 2022.08 | 59.87㎡ | 13 | 347,000,000원 |
| 2022.08 | 59.87㎡ | 13 | 384,000,000원 |
최저매각가 147,000,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 52.2%입니다. 그러나 선순위 전세권 미배당 175,858,000원을 합친 실질취득 322,858,000원은 최근 12개월 평균 281,600,000원의 114.7%, 최신 거래 293,000,000원의 110.2% 수준입니다. 따라서 이 사건을 ‘시세의 절반 가격’이라고 평가하는 것은 권리 부담을 빠뜨린 계산입니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 여태경 | 320,000,000원 | 144,142,000원 |
| 전세권 미배당 | - | 175,858,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 147,000,000원 전액이 집행비용과 전세권 배당에 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 전세권 320,000,000원 중 175,858,000원이 미배당됩니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 175,858,000원 | 322,858,000원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 219,340,600원 | 322,240,600원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 249,666,540원 | 321,696,540원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 유찰돼 최저가가 147,000,000원에서 102,900,000원, 72,030,000원으로 내려가도 전세권 미배당액은 반대로 늘어납니다. 따라서 보수적인 인수 기준에서는 실질취득 총액이 약 320,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 단순히 다음 회차를 기다린다고 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미송중학교 동측 인근 송도 국제도시 8공구로, 대단지 아파트·업무시설·공원·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측·북측 인천타워대로, 남측·서측 랜드마크로와 접합니다.
- 이용. 오피스텔로 방2·거실·주방·욕실1·펜트리 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 중 18층이며 사용승인일은 2020.07.16입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 랜드마크시티센트럴더샵은 2,230세대이며, 비교 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 2022.06.30 설정 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 기재돼 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 미배당액 확인. 현재 가정에서는 전세금 320,000,000원 중 175,858,000원이 미배당됩니다. 이 금액의 매수인 부담 여부가 입찰가보다 중요합니다.
- 점유자 실체. 여태경은 전입자·전세권자·신청채권자로 동일하게 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 계약관계와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금은 미상입니다. 등기상 전세금 320,000,000원과 실제 임대차 보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최저가 147,000,000원이 아니라 실질취득 약 322,858,000원을 최근 12개월 평균 281,600,000원 및 최신 거래 293,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거보다 -3.2% 낮아 전체 평균 287,000,000원만 보고 시세를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 유찰 착시. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회이고 이 물건은 이미 2회 유찰됐지만, 선순위 전세권 인수형에서는 추가 유찰이 실질취득비용을 크게 낮추지 않습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “3.2억 선순위 권리”를 먼저 보라
이 사건의 최저가는 147,000,000원으로 감정가 300,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격표만 보면 핵심을 놓칩니다. 2022.06.30 설정된 전세금 320,000,000원의 전세권과 같은 날 전입한 대항력 있는 점유자가 선순위에 있고, 현재 배당 가정에서는 175,858,000원이 미배당됩니다.
이를 매수인 인수 위험으로 반영한 실질취득은 322,858,000원. 최근 12개월 실거래 평균 281,600,000원의 114.7%, 최신 거래 293,000,000원의 110.2%입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -3.2%입니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 “선순위 전세권의 소멸·인수 여부가 결론을 결정하는 물건”입니다. 전세권이 실제로 인수된다면 가격 메리트는 없고, 추가 유찰도 실질취득 총액을 크게 낮춰주지 않습니다.
