인천지방법원 2024타경562752. 계양구 작전동 계양 우림카이저팰리스 1단지 102동 2층 206호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 252,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,480,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아졌지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 2022.05.23 전입한 임차인 이현주입니다. 말소기준권리인 김근수 근저당권의 설정일은 2022.10.25로 임차인의 전입이 약 5개월 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되며, 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰 후 인수금액을 확정할 수 없습니다.
더구나 이현주라는 이름은 2024.10.11 강제경매개시결정의 채권자와도 동일하게 나타납니다. 임차인과 경매신청채권자의 관계, 임대차의 실제 존재와 보증금 규모를 반드시 원문서로 대조해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성도 지적되어 있지만, 그것만으로 임차인의 대항력을 배제해서는 안 됩니다. 진정한 임대차가 아니라는 점이 확인되기 전까지는 선순위 임차인 인수위험을 남겨 두는 분석이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 아나지로 332, 102동 2층206호 (작전동,계양 우림카이저팰리스 1단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제2층 제206호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김송이 · 2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25 김근수 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.10.25 김근수 근저당권 30,000,000원입니다. 그 이후 우리금융캐피탈 가압류 34,588,499원, 서울보증보험 가압류 24,632,165원, 부천시 압류, 2024.10.11 강제경매개시결정, 동대문구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이현주의 전입일은 2022.05.23로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실과 별개로 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 확인돼야 끝난다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 2022.05.23 | 미상 | 2024.11.07 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
이현주는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하고, 배당요구도 2024.11.07 접수했습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권과 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 2. 근저당권 · 김근수 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 34,588,499원 | 34,588,499원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,632,165원 | 24,632,165원 |
| 5. 경매개시결정 · 이현주 | 270,000,000원 | 31,730,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 359,220,664원, 채권자 예상배당은 120,951,280원, 미배당은 238,269,384원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차인 이현주의 보증금 액수도 확정되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차가 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 이현주 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 123,480,000원 | 120,951,280원 | 238,269,384원 | 31,730,616원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 274,740,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 300,204,559원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 86,436,000원, 60,505,199원으로 내려가지만 전체 미배당액은 각각 274,740,512원, 300,204,559원으로 커집니다. 특히 신청채권자 이현주에게 돌아가는 예상배당은 3회 유찰부터 0원입니다. 선순위 임차인의 보증금이 별도로 존재한다면 낮아진 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제2층 제206호입니다.
- 주위환경. 안남고등학교 동측 인근으로, 주변에 동류형 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 상·하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이현주의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 지급내역과 점유 사실을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액을 차감한 미배당 보증금을 현재 최저가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 동일 이름 관계 확인. 임차인 이현주와 강제경매 신청채권자 이현주의 동일인 여부 및 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 검증. 관계인 가능성만으로 대항력을 배제하지 말고 계약서·금융거래·점유 자료를 통해 사실관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 지적되어 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 현재 49%, 추가 유찰 시 34%·24%로 내려가더라도 선순위 임차인의 인수액이 늘면 실질취득가는 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 현장 확인. 실제 점유자, 관리상태, 체납관리비와 오피스텔 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 252,000,000원에서 최저가 123,480,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 2022.05.23 전입한 선순위 대항력 임차인 이현주의 보증금입니다. 말소기준권리는 2022.10.25이고 임차인의 전입이 더 빠르므로, 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서도 신청채권자 이현주의 270,000,000원 청구 중 예상배당은 31,730,616원에 그치고, 3회 이상 유찰 시 해당 배당액은 0원입니다. 다만 이 청구액을 곧바로 임차보증금으로 볼 근거는 없으므로 둘을 임의로 합치거나 동일시해서도 안 됩니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가와 매수인 인수액 모두 미상입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 유찰률은 매력적으로 보여도 권리확인이 끝나지 않은 오피스텔이며, 보증금과 임대차 진정성이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
