인천지방법원 2024타경567849. 청라로데오시티포레안 5층 508호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조현정이며, 2021.09.08 소유권이전과 같은 날 현대해상화재보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 187,200,000원이고, 바로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.30 현대해상화재보험주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 기존 아시아신탁주식회사 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567849 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 5층508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층건 중 제5층 제508호 |
| 소유자 | 조현정 · 거래가액 246,386,000원 · 2020.07.01 매매, 2021.09.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 162,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.08 근저당
확인된 임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.08.12 아시아신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2021.09.08 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.10.30의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 94,080,000원, 감정가 대비 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 94,080,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 192,000,000원에서 절반 수준까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 임대수요와 상권 성숙도에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어, 실제 거래가격 확인이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 95,213,440원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 122,929,409원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,099,199원 | 44,869,413원 | 142,330,587원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,093,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 187,200,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 187,200,000원 중 91,986,560원이 배당되고, 95,213,440원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서삼거리 남동측 인근으로, 오피스텔·신축 중인 오피스텔·상업용부동산·상업나지가 혼재하는 성숙중인 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며, 전기설비·난방설비·위생설비·소화설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 26M 내외, 북동측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지이용. 유통상업지역이며 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 물건상 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 청라로데오시티포레안과 인근 오피스텔의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·현장 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 오피스텔 환금성. 인근은 오피스텔·상업용부동산·상업나지가 혼재하는 상업지대이므로 실제 임대수요와 매수층을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원으로 낮아지지만, 가격이 낮아질수록 자동으로 환금성이 좋아지는 것은 아닙니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 현재 95,213,440원 발생하더라도 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2021.09.08 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 투자의 핵심은 권리만이 아닙니다. 현재 최저가 94,080,000원은 감정가의 49%이지만, 비교할 실거래 시세가 없고 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 이유만으로 접근할 사건이 아니라, 실제 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
