인천지방법원 2025타경508344. 인천 서구 경서동 청라그린빌 4층 403호입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택이고 사건 용도는 근린주택입니다. 최정민이 2021.05.25. 145,000,000원에 매매로 취득했고, 등기 접수는 2021.05.26.입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.27. 동안산세무서장 압류로 잡혀 있으며, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2021.04.26. 전입과 2021.07.05. 확정일자를 갖춘 145,000,000원 주택임차권입니다. 배당요구까지 있어 통상적인 계산이라면 현재 매각대금에서 62,153,400원만 배당되고 82,846,600원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관하여 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508344 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 762-1 청라그린빌 4층 403호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 경서로18번길 3-10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 66.77㎡ · 4층 403호 |
| 소유자 | 최정민 · 2021.05.25. 거래가 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 151,415,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2010.03.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
② 임차·승계 구조 — 신고 1건, 실제 임차인 0명
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계·대위 성격으로 분류돼 있어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이며, 신고된 권리는 1건입니다.
| 신고자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 승계·대위 분류 | 제4층 제403호 66.77㎡ 전부 | 145,000,000원 | 2021.04.26. 2021.07.05. | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 실질 인수 0원 |
배당요구일은 2023.08.30.이며, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인된 신고입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 47.2%
청라그린빌(762-1)은 18세대, 사용승인일은 2010.03.30.입니다. 실거래 표본은 6건이며 전체 평균은 138,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 하므로, 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 69.1㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 69.1㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 69.1㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2023.03 | 69.1㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 69.1㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 69.1㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 47.2%입니다. 확약 반영 실질취득도 63,700,000원이므로 가격 비교 기준은 동일합니다. 전체 평균 138,666,666원보다 싸다는 사실보다 더 중요한 것은 최근 시세 자체가 -3.2% 하락 추세라는 점입니다. 즉 가격 격차는 크지만, 하락 흐름을 무시하고 과거 고가 거래를 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 145,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 151,415,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 한국토지주택공사 보증금 부족분 82,846,600원이 발생합니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 선순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 부족분은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 63,700,000원 | 82,846,600원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 44,590,000원 | 101,612,620원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 114,748,835원 | 감정가 24% |
확약을 무시하면 대항력 있는 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 구조입니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건이 가격 메리트를 갖는 이유는 낮은 최저가 자체가 아니라, 말소동의 확약서 반영으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이 되는 점에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경서초등학교 남동측 인근이며, 연립주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2010.03.30.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·화재탐지·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 최근 12개월 실거래가 1건이라 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 이 사건의 가격 판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 5번 주택임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 배당 부족분. 확약 미반영 계산상 현재 회차 부족분은 82,846,600원입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계·대위 분류로 처리돼 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세는 -3.2%입니다. 과거 최고가 160,000,000원을 기준가격으로 잡지 말고 최신 거래 135,000,000원을 우선해야 합니다.
- 환금성. 18세대 규모, 최근 12개월 거래 1건인 점을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약이 성립하느냐”가 본질
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 63,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이므로, 확약 반영 실질취득가는 최근 시세의 47.2%입니다. 가격만 놓고 보면 충분한 여유가 있습니다.
다만 이 결론은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권의 인수위험을 실제로 해소한다는 전제에서만 성립합니다. 확약을 빼면 배당 부족분 82,846,600원이 남는 구조이고, 낙찰가가 더 내려갈수록 룰상 인수액은 오히려 늘어납니다. 여기에 최근 시세가 -3.2% 하락 추세이고 18세대 규모로 환금성이 제한적이라는 점도 함께 봐야 합니다. 확약 확인 시 가격 메리트가 크고, 확약 확인 전에는 인수형 물건으로 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
