인천지방법원 2025타경508413. 인천 서구 석남동 해드림 6층 605호입니다. 사건상 용도는 기타로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(아파트)입니다. 감정가는 155,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 겉으로 보면 감정가보다 크게 낮아진 물건이지만, 권리구조를 붙이면 이야기가 달라집니다.
임차인 장권우는 2021.03.24 임대차계약을 체결하고 2021.04.12 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2023.01.31 압류이므로 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기”가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 497-17 해드림 6층605호 · 인천광역시 서구 신석로 116 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(아파트) · 6층 605호 39.5674㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.04.12 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장권우 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 장권우의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.04.12이고, 말소기준 압류는 2023.01.31입니다. 이후 2023.02.13 확정일자를 갖추고 2023.03.15 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 장권우 6층 605호 39.5674㎡ 전부 | 2021.04.12 확정 2023.02.13 임차권등기 2023.03.15 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 160,000,000원은 중복 합산되는 금액이 아니라 실제 임차인 1명의 보증금입니다. 배당요구가 있어 배당을 먼저 받지만, 대항력이 있으므로 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 보증금 수준에 묶인다
현재 최저가는 108,500,000원이고 최근 12개월 거래가는 205,000,000원이라, 데이터에 표시된 최저가÷최근 시세는 52.9%입니다. 하지만 이 숫자를 그대로 “시세의 절반”이라고 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 106,181,000원이 배당돼도 보증금 중 53,819,000원이 남아 매수인이 인수하기 때문입니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저매각가 108,500,000원이 아니라 실질취득 약 160,000,000원 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 커지는 구조라, 유찰 자체가 총 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 108,500,000원 | 106,181,000원 | 53,819,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 85,817,100원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 108,191,970원 |
④ 시세 비교 — 108,500,000원이 아니라 약 160,000,000원으로 비교
해드림의 확인된 최근 거래는 2025.03 205,000,000원 1건입니다. 거래 전용면적은 43.17㎡, 13층이고 대상은 39.5674㎡, 6층입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 205,000,000원입니다.
따라서 데이터상 최근 거래와 실질취득 수준을 비교하면 보증금 160,000,000원 수준의 실질취득은 최근 거래 205,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이고 면적·층도 달라, 이를 곧바로 확정적인 가격 메리트로 확대해석하기는 어렵습니다. 특히 최저가÷최근 시세 52.9%라는 수치는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 값이므로 이 사건의 투자 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 1. 임차인 장권우 보증금 | 160,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장권우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 108,500,000원 가정 시 집행비용 2,319,000원을 제외한 106,181,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 53,819,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 북서측 약 300미터 지점이며, 주위에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택(아파트)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다.
- 도로. 북측으로 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 650.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,147,000원/㎡입니다.
- 단지. 해드림은 52세대이며 사용승인일은 2015.04.27입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 108,500,000원이라는 숫자에 매수인 인수 53,819,000원을 반드시 함께 보세요.
- 임차권 원본 확인. 장권우의 2021.04.12 전입·점유, 2023.02.13 확정일자, 2023.03.15 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 장권우와 신청채권자 장권우가 동일한 구조이므로 임대차계약·보증금 지급관계와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아져도 미배당 보증금 인수액은 각각 85,817,100원·108,191,970원으로 증가합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래는 205,000,000원 1건뿐이므로 면적·층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 108,500,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 108,500,000원짜리 경매물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인 장권우의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 53,819,000원이 미변제로 남아 매수인에게 인수됩니다. 더 유찰되면 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 160,000,000원 수준에 사실상 묶이는 구조입니다.
확인된 최근 거래 205,000,000원과 비교하면 실질취득 수준은 낮지만, 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 52.9%라서 싸다”가 아니라, “인수까지 포함하면 약 160,000,000원 수준이며 그 가격이 적정한지를 따져야 한다”입니다. 가격보다 먼저 대항력 임차보증금의 실제 잔액과 신청채권자·임차권자 동일인 관계를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
