인천지방법원 2025타경508802. 인천 서구 마전동 중앙이클래스20차 102동 407호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립), 전용면적은 55.27㎡이며 5층 건물 중 4층입니다. 숫자만 보면 감정가 225,000,000원에서 최저가 110,250,000원까지 떨어져 절반 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금이 사실상 취득원가를 결정하는 구조입니다.
김일영은 2021년 8월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 8월 9일입니다. 보증금은 220,000,000원이며 2023년 9월 26일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준으로 잡힌 2025년 4월 16일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1026-7 중앙이클래스20차 102동 4층 407호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 완정로45번안길 5-1 |
| 이용상태 / 전용 | 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 55.27㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2016.09.07 |
| 소유자 | 변현수 · 2023.04.25 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 253,564,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2016년 신한은행 근저당권 117,600,000원은 2021년 8월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.16 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 김일영은 그보다 훨씬 앞선 2021.08.27 전입·점유와 2021.08.09 확정일자를 갖고 있고, 을구 3번 주택임차권등기까지 되어 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김일영 | 220,000,000원 | 2021.08.27 | 2021.08.09 | 2023.09.26 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 비교 대상은 1.10억이 아니라 2.22억
중앙E클래스20차의 실거래 자료는 12건이며 전체 평균은 208,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 209,750,000원, 최신 거래는 2025년 12월 187,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.27㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 55.27㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 52.19㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2025.03 | 51.58㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 52.87㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 2023.08 | 51.80㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2023.08 | 51.80㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 55.27㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 57.35㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 56.12㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 52.87㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 52.19㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 209,750,000원 |
현재 회차 실질취득 222,343,500원은 최근 12개월 평균 209,750,000원의 106.0%이고, 최신 거래 187,000,000원의 118.9%입니다. 감정가 225,000,000원보다는 약간 낮지만, 최근 시세 기준으로는 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 110,250,000원 | 112,093,500원 | 222,343,500원 | 106.0% |
| 3회 유찰 시 | 77,175,000원 | 144,614,150원 | 221,789,150원 | 105.7% |
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 | 167,349,905원 | 221,372,405원 | 105.5% |
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 김일영 보증금 | 220,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 253,564,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김일영 보증금의 미배당액은 112,093,500원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 253,564,763원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중이며, 중앙E클래스20차는 28세대입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전역 남동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 마전역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.09.07 사용승인, 급·배수·위생·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 소로의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 1,323,000원/㎡, 토지면적 913.7㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 110,250,000원 입찰가격에 112,093,500원 인수가 더해져 실질취득 222,343,500원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 미배당분이 증가해 실질취득은 221,000,000원대에 거의 고정됩니다.
- 임차권 승계 확인. 김일영의 대항력 있는 주택임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않는 한 잔액 인수가 발생합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 209,750,000원과 최신 거래 187,000,000원보다 실질취득이 높습니다.
- 소규모 단지 환금성 점검. 중앙E클래스20차는 28세대이고 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 취득원가는 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 110,250,000원이라는 숫자가 매우 낮아 보이지만, 김일영의 대항력 있는 보증금 220,000,000원이 그 할인 효과를 대부분 상쇄합니다. 현재 회차에서는 112,093,500원을 승계해 실질취득이 222,343,500원이고, 이는 최근 12개월 평균 209,750,000원의 106.0%, 최신 거래 187,000,000원의 118.9%입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 221,789,150원, 4회 유찰 시 221,372,405원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 임차보증금 220,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 권리관계는 읽기 어렵지 않지만 가격 메리트는 낮은 사건. 이 물건은 ‘49% 할인’이 아니라 2.2억원대 실질취득으로 판단해야 합니다.
