인천지방법원 2025타경508802. 인천 서구 마전동 중앙이클래스20차 102동 407호입니다. 감정평가서상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용하는 전용 55.27㎡ 주거시설이며, 2016년 사용승인된 5층 건물의 4층에 있습니다. 최초 감정가 225,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 77,175,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%에 취득할 수 있는 것처럼 보입니다.
그러나 등기부에는 을구 3번 임차권등기가 있습니다. 임차인 김일영은 2021.08.27 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.09입니다. 보증금은 220,000,000원입니다. 이 임차인의 권리는 2025.04.16 강제경매개시결정보다 앞서 형성됐으며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
결국 이 경매는 최저가가 낮아질수록 매수인이 부담하는 보증금 잔액이 커지는 구조입니다. 낙찰대금의 대부분이 임차인에게 배당되고, 부족한 보증금은 낙찰자가 추가로 부담합니다. 따라서 실질취득비용은 보증금 220,000,000원을 중심으로 사실상 고정되고, 여기에 배당에 앞서 공제되는 집행비용 등의 영향이 더해집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1026-7 중앙이클래스20차 제102동 제4층 제407호 도로명주소: 인천광역시 서구 완정로45번안길 5-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 55.27㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2016.09.07 사용승인 |
| 단지 규모 | 중앙E클래스20차 · 28세대 |
| 소유자 | 변현수 (2023.04.28 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,175,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 253,564,763원 |
| 선순위 임차보증금 | 김일영 · 220,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 144,614,150원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 2.2억 임차권
과거 신한은행 근저당권은 채권최고액 117,600,000원으로 2016.10.04 설정됐지만, 2021.08.27 이미 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 낙찰자가 그 근저당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
실제 핵심은 2023.09.26 등기된 김일영의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2021.08.27로 경매개시결정 이전이며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 조사됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
김일영 4층 407호 55.27㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.08.27 확정 2021.08.09 임차권등기 2023.09.26 |
220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 등기된 임차보증금 220,000,000원이며, 보증기관의 별도 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임대차계약일 | 2021.07.25 |
|---|---|
| 전입·점유개시 | 2021.08.27 |
| 확정일자 | 2021.08.09 |
| 임차권등기 | 2023.09.26 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 대항력 | 있음 경매개시결정 이전 전입·점유 |
| 우선변제 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 승계 | 미배당 잔액 인수 |
| 현재 회차 예상 인수 | 144,614,150원 |
이 임차인은 배당받을 수 있는 권리와 매수인에게 보증금 잔액을 주장할 수 있는 권리를 함께 가집니다. 낙찰대금에서 집행비용을 제외한 금액을 우선배당받더라도 보증금이 모두 회수되지 않는다면 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 비싸다
중앙E클래스20차의 실거래 12건 전체 평균은 208,666,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 집계 평균은 209,750,000원(4건)이며, 최신 거래는 2025.12 전용 55.27㎡의 187,000,000원입니다.
최근 거래 중에는 전용 51.58㎡가 265,000,000원에 거래된 사례도 있어 평균을 끌어올릴 수 있습니다. 특히 이 물건과 전용면적이 정확히 같은 55.27㎡의 최근 거래는 2025.12의 187,000,000원, 2025.11의 190,000,000원입니다. 이 두 거래는 실질취득 예상액 약 221,789,150원보다 모두 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.27㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 55.27㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 52.19㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2025.03 | 51.58㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 52.87㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 2023.08 | 51.80㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2023.08 | 51.80㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 55.27㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 57.35㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 56.12㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 52.87㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 52.19㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 208,666,666원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 209,750,000원 |
최근 집계의 거래가격 추세는 이전 기간 대비 +0.8%입니다. 다만 확인되는 최신 거래월이 2025.12이므로 2026.10 매각 시점의 시세는 별도 재확인이 필요합니다. 실거래 표본에는 전용면적과 층이 다른 호수가 포함돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,789,150원 |
| 1. 임차인 김일영 · 우선변제 | 220,000,000원 | 75,385,850원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 강제경매 신청 | 253,564,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 임차보증금 인수 | 220,000,000원 | 144,614,150원 |
집행비용 1,789,150원을 우선 공제하고 남은 75,385,850원이 임차인에게 배당되는 추정 구조입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 매각대금 외 별도 부담입니다. 한국주택금융공사의 청구액 253,564,763원은 이 추정에서 전액 미배당이며, 당해세·최우선변제 등 미반영 사항에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
현재는 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다. 이후 추가 유찰을 가정해도 보증금 220,000,000원이 전액 배당되지 않는 한, 낙찰자의 총부담은 크게 줄어들지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상액 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
77,175,000원 | 144,614,150원 | 221,789,150원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
54,022,500원 | 167,349,905원 | 221,372,405원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
37,815,750원 | 183,264,934원 | 221,080,684원 |
실질취득 예상액은 각 회차별 낙찰가와 임차보증금 인수 추정액의 합계입니다. 집행비용 추정 차이 때문에 총액이 소폭 달라지지만 모두 약 2.2억원 수준으로 수렴합니다. 실제 낙찰가·배당순위·비용·추가 부담에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전역 남동측 인근에 위치합니다. 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 마전역이 있습니다. 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.09.07 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 북동측 및 남동측 포장 소로에 접합니다. 제2종일반주거지역·검단2구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서상의 임차권 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택(단지형연립)으로 대단지 아파트와는 다른 거래 특성을 가집니다. 비교 실거래의 전용면적·거래가격 편차도 커서 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰됐으며, 반복 유찰의 원인으로 권리 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 김일영의 보증금 220,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 추정 인수액 144,614,150원을 입찰 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권등기는 말소기준 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 임차보증금이 전액 변제되지 않는 경우의 법률관계와 향후 말소 가능 조건을 확인하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 전입 2021.08.27, 확정 2021.08.09, 임차권등기 2023.09.26 및 배당요구 사실을 원본으로 대조하세요.
- 낙찰가 착시 주의. 감정가의 34.3%라는 숫자로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 실질취득 예상액이 최근 12개월 집계 평균과 최신 실거래보다 높습니다.
- 추가 유찰의 효과. 다음 회차 최저가가 낮아져도 임차보증금 인수액은 증가합니다. 낙찰대금과 인수액의 합계로 매 회차를 비교해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 실거래가 2025.12에 머물러 있으므로 2026.10.30 입찰 전 해당 단지 및 인근 유사 연립주택의 거래가격을 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사실과 실제 현재 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 인수보증금 정산과 점유 인도 문제를 구분해 검토하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당순위에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하세요.
- 자금계획. 입찰대금 외 보증금 잔액 인수, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용 등을 별도로 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 최종 매각조건을 확인한 후 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 7,717만원 ≠ 취득가 7,717만원”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원입니다. 감정가 225,000,000원짜리 물건이 세 차례 유찰돼 최저가 77,175,000원까지 내려왔지만, 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는 구조이므로 낙찰자가 부족분을 인수하게 됩니다.
현재 회차 기준 실질취득 예상액은 221,789,150원입니다. 이는 최근 12개월 집계 평균 209,750,000원보다 약 5.7% 높고, 최신 실거래 187,000,000원보다 약 18.6% 높습니다. 거래 추세는 집계상 +0.8%이지만, 그 정도의 상승만으로 이러한 실질취득가격을 정당화하기는 어렵습니다. 과거의 높은 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다.
게다가 28세대의 도시형생활주택이라는 환금성 조건과 3회 유찰 이력까지 고려하면, 낙찰 후 재매각을 통한 수익 실현도 보수적으로 판단해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수보증금이 늘어나는 만큼 총취득비용은 보증금 2.2억원 수준에 머뭅니다.
결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 매각물건명세서상 보증금 인수 조건이 유지되는 한, 겉으로 보이는 높은 할인율을 매입 기회로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 관건은 얼마나 낮은 최저가에 낙찰받느냐가 아니라 임차보증금 220,000,000원에 묶인 실질취득비용을 현재 시장가격으로 감당할 수 있느냐입니다.
