인천지방법원 2025타경509005. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 전용 33.81㎡인 엘림하우스 2층 204호입니다. 숫자만 보면 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 78,400,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 박인해는 주민등록일자가 2019.01.02, 확정일자는 2021.01.19이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022.04.15입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 을구 1번 임차권등기에 관해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조임을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 110-28 엘림하우스 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택) · 전용 33.81㎡ · 지상5층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김연호 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박인해 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소는 돼도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2022.04.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서울특별시·국·안성시·의정부시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 박인해의 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 전입일 2019.01.02를 기준으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기가 지워진다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인해 | 2층 204호 33.81㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 139,000,000원 | 2019.01.02 | 2021.01.19 | 있음 | 有 | 有 | 없음 |
2회 유찰 시에는 최저가가 54,880,000원으로 낮아지지만 인수액이 85,507,840원으로 늘어 실질부담은 140,387,840원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 38,416,000원에 인수 101,675,488원이 붙어 140,091,488원입니다. 즉 최저가가 떨어질수록 싸지는 것이 아니라, 보증금 139,000,000원 수준에 집행비용이 더해진 총비용으로 수렴하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 7,840만원이 아니라 약 1.4억원으로 비교해야 한다
엘림하우스의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026년 6월, 전용 33.11㎡ 3층이 70,100,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 78,400,000원만으로도 최신 거래의 111.8%라 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득 140,811,200원은 최신 거래보다 현저히 높아, 가격 할인이라는 해석은 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 33.11㎡ | 3 | 70,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.11㎡ | 1건 | 70,100,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 박인해 보증금 | 139,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박인해 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 76,588,800원만 배당되고, 부족분 62,411,200원은 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 2018.06.01 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용일초등학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 10m 내외, 서측·동측으로 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 94.2㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 총 16세대이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 1건으로, 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차는 최저가 78,400,000원이 아니라 인수 62,411,200원을 더한 140,811,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 85,507,840원·101,675,488원으로 커져 총부담은 약 1.4억원에 머뭅니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2021.01.18, 주민등록 2019.01.02, 점유개시 2021.01.31, 확정일자 2021.01.19의 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 박인해의 임차보증금과 강제경매 신청채권의 실체 및 중복 여부를 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 서울특별시·국·안성시·의정부시 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 상한. 최신 면적 매칭 거래는 70,100,000원으로 현재 최저가부터 이미 111.8% 수준입니다. 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 감정가 112,000,000원에서 한 번 유찰돼 78,400,000원이 됐지만, 대항력 있는 박인해의 보증금은 139,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 62,411,200원을 인수하면 총부담은 140,811,200원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총부담은 계속 약 1.4억원에 머뭅니다.
반면 확인되는 최신 실거래는 70,100,000원입니다. 실거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현재 최저가 자체가 이미 최신 거래보다 높고 실질취득은 그보다 훨씬 큽니다. 여기에 국세·지방세 압류와 신청채권자·임차인 동일인 확인까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득 메리트는 없고, 권리·배당 검증 부담도 큰 사건입니다.
