82,600,000원
인천지방법원 2025타경509065. 인천 부평동 삼오빌라 4층 402호입니다. 사건의 핵심은 압류나 가압류 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김현창은 2022.02.28. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.02.15.입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2022.03.02. 접수됐으므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.
김현창의 임차보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 하지만 현재 최저매각가 82,600,000원을 기준으로 집행비용 1,886,800원을 제하면 임차인 예상배당은 80,713,200원에 그칩니다. 그 결과 보증금 중 49,286,800원이 미회수되고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 208-11 삼오빌라 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로129번길 18-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 공동주택(아파트)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호 · 사용승인일자 2002.03.21. |
| 소유자 | 박보람 · 2021.09.16. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2002.06.14. 설정된 국민은행 근저당권 52,000,000원은 2015.04.02. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.03.02. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.28. 임차인의 전입·점유입니다. 김현창은 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김현창 | 4층 402호 29.46㎡ 전부 | 2022.02.28. / 2022.02.15. | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
김현창은 2024.03.14. 임차권등기를 마쳤고, 같은 이름으로 2025.05.01. 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 자료에는 관계인 가능성 및 가장임차인 의심 경고가 함께 표시돼 있습니다. 다만 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 임차관계가 확인되고 매각물건명세서가 인수 가능성을 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 인수 위험을 전제로 계산하는 것이 안전합니다.
③ 유찰해도 실질취득은 1.3억 부근에 머문다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 내려가는 것이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 그래서 이 사건은 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 82,600,000원 | 49,286,800원 | 131,886,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 73,620,760원 | 131,440,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,474,000원 | 90,654,532원 | 131,128,532원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 임차인 김현창 보증금 | 130,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,067,448원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현창 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 김현창이 80,713,200원을 배당받고, 보증금 부족분 49,286,800원이 매수인 인수로 남습니다. 세금 관련 선순위 배당 여부에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남측 인근으로, 공동주택과 단독주택 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 인천1호선 및 수도권전철1호선 부평역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호이며 사용승인일자는 2002.03.21.입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수문구 재확인. 을구 3번 임차권등기의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 원본에서 최우선으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 82,600,000원이 아니라 인수 49,286,800원을 합친 131,886,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 73,620,760원, 3회 유찰 시 90,654,532원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 세금 선순위 확인. 김천세무서·김포시 관련 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 김현창은 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등기돼 있으므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계 등을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당액 변동 반영. 임차인의 실제 배당이 80,713,200원보다 줄면 매수인이 떠안을 보증금 잔액은 더 커질 수 있습니다.
맺으며 — “8,260만원 낙찰”이 아니라 “1.3억 인수 구조”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 낮아 보이는 최저매각가 82,600,000원입니다. 김현창은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 예상배당 후 남는 49,286,800원을 더하면 매수인의 실질취득은 131,886,800원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 57,820,000원으로 내려가면 인수가 73,620,760원으로, 40,474,000원까지 내려가면 인수가 90,654,532원으로 늘어납니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당이 커지는 구조이기 때문입니다. 여기에 세금 관련 선순위 배당까지 발생하면 임차인 배당이 줄어 매수인의 실제 인수 부담이 확대될 수도 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%까지 떨어졌다”는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 대항력 임차보증금 130,000,000원을 사실상 가격의 바닥으로 놓고, 세금 배당과 임차관계 원본까지 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 단순 소멸형이 아니라 명확한 임차보증금 인수형입니다.
