인천지방법원 2025타경509076. 부평구 십정동 효성베스트빌 1동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가 111,300,000원이 아니라 임차보증금 151,000,000원에서 시작해야 합니다. 임차인 유선아는 임대차계약일과 확정일자가 2021.08.18, 전입·점유개시일이 2021.09.27이고, 말소기준권리인 국의 압류는 2023.02.02입니다. 제공된 권리판정에서도 유선아는 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다.
을구 12번 주택임차권등기 자체는 2023.11.22 접수됐지만, 그보다 앞선 2021.09.27 전입·점유를 기준으로 대항력이 인정된 구조입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 1회 유찰로 최저가가 70%까지 낮아졌다는 사실은 곧바로 30% 할인 취득을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 575-32 효성베스트빌 1동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 5층 501호 · 58.84㎡ |
| 소유자 | 정만수 (2021.09.27 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유선아 / 151,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02 갑구 11번 압류 · 권리자 국 · 처분청 광명세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 권리분석의 핵심은 실제 임차인 1명, 유선아입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 파악되며 보증금은 151,000,000원입니다. 전입·점유 2021.09.27이 말소기준권리 2023.02.02보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유선아 | 5층 501호 58.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.09.27 확정 2021.08.18 배당요구 2023.11.22 | 151,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 42,058,200원 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지고 그 부족분이 매수인 인수로 이동합니다. 이 사건의 회차별 수치를 그대로 놓으면 그 구조가 선명합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 111,300,000원 | 108,941,800원 | 42,058,200원 | 153,358,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 74,892,380원 | 152,802,380원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 97,844,666원 | 152,381,666원 |
현재 회차에서 실질취득은 153,358,200원으로 감정가 159,000,000원의 약 96.5%입니다. 2회 유찰 시 매각가는 77,910,000원까지 내려가지만 인수액이 74,892,380원으로 커져 실질취득은 152,802,380원이고, 3회 유찰 시에도 152,381,666원입니다. 즉 낙찰가만 급격히 내려갈 뿐 총 부담은 보증금 151,000,000원 부근에 사실상 고정되는 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 유선아 보증금(우선변제) | 151,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 유선아 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
경매신청채권자 유선아와 임차인 유선아는 동일인이므로 보증금을 두 번 합산하는 구조가 아닙니다. 현재 예상배당에서는 임차보증금에 108,941,800원이 배당되고 부족분 42,058,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재타일 마감, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 십정동 소재 제일고등학교 북동측 인근이며, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 부평삼거리역이 있어 감정평가상 교통여건은 무난합니다.
- 설비·도로. 위생설비와 난방설비가 되어 있으며, 장방형 토지를 공동주택 건부지로 이용하고 북측으로 세로의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 111,300,000원이 아니라 인수 42,058,200원을 더한 153,358,200원을 총 부담의 출발점으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회 유찰 시 인수 74,892,380원, 3회 유찰 시 인수 97,844,666원으로 증가합니다. 매각가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 유선아의 전입·점유 2021.09.27, 확정일자 2021.08.18, 임차권등기 2023.11.22, 보증금 151,000,000원 및 미배당 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 유선아가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있고 관계인 가능성 경고도 있으므로 관련 원인을 원본 기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당액 변동 주의. 현재 배당표의 집행비용 2,358,200원은 추정치이고 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 미배당·인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “153,358,200원 실질취득”
이 사건의 숫자에서 가장 중요한 것은 감정가 159,000,000원 대비 최저가 111,300,000원이라는 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 유선아의 보증금 151,000,000원이 있고, 현재 예상배당 후 42,058,200원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 실질취득은 153,358,200원, 감정가의 약 96.5%입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 77,910,000원에 인수 74,892,380원, 3회 유찰 시 매각가 54,537,000원에 인수 97,844,666원이 붙어 실질취득은 각각 152,802,380원과 152,381,666원입니다. 낙찰가는 내려가지만 인수액이 올라 총액은 임차보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “몇 번 유찰됐나”보다 미배당 보증금까지 합친 총 취득부담이 얼마인가로 판단해야 하는 대표적인 대항력 인수형입니다.
