수원지방법원 2023타경809. 경기도 양평군 용문면 중원리 58-7 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정요항표상 건물은 단독주택과 차고로 이용 중이며, 토지는 863.0㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 박상우(수탁자) 단독소유로 표시되고, 2021.05.11. 이두주에서 박상우 앞으로 신탁등기가 이루어졌습니다.
권리의 기준점은 2021.05.03. 접수된 용문농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2021.05.11. 삼구대부주식회사의 112,500,000원 근저당도 붙었습니다. 이후 2023.02.17. 용문농업협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경809 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 중원리 58-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 차고 |
| 토지 | 863.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 |
| 소유자 | 박상우 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 632,930,320원 / 217,095,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용문농업협동조합 / 103,832,361원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.03.
건물 등기상 말소기준권리는 2021.05.03. 접수 제21842호 용문농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 접수된 용문농업협동조합의 240,000,000원 근저당, 삼구대부주식회사의 112,500,000원 근저당과 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 건물 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 명세서에는 건물 근저당보다 앞선 2019.06.21. 지상권설정등기가 별도로 언급되어 있기 때문입니다. 그 권리는 매각 시 말소동의서가 제출된 것으로 기재되어 있어 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 말소 실행 가능 여부는 입찰 전 원본 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%까지 하락
감정가는 632,930,320원, 현재 최저매각가는 217,095,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 감정가 대비 금액 차이는 크지만, 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자 자체를 곧바로 ‘시세 대비 66% 할인’으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 217,095,000원 | 213,255,670원 | 269,244,330원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 151,966,500원 | 149,038,969원 | 333,461,031원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,376,550원 | 104,087,278원 | 378,412,722원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 482,500,000원 중 213,255,670원이 배당되고, 269,244,330원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰될수록 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,839,330원 |
| 1. 근저당 · 용문농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 용문농업협동조합 | 240,000,000원 | 83,255,670원 |
| 3. 근저당 · 삼구대부주식회사 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 217,095,000원 기준 채권자 총 배당은 213,255,670원, 미배당은 269,244,330원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 용문면 중원리 소재 “중원1리마을회관” 남서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 지역이며 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 단독주택은 일반목구조 목구조경사지붕 2층이며 외벽은 드라이비트마감, 창호는 하이샷시창호입니다. 차고는 철근콘크리트구조 목구조경사지붕 1층입니다.
- 설비. 위생급배수 설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 863.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 142,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 옥탑 1층 다락은 미등기 제시외 물건으로 감정되었고 일반건축물대장에는 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서. 목록1번 을구2번 2019.06.21. 접수 제28143호 지상권설정등기의 말소동의서 원본과 실제 말소 범위를 가장 먼저 확인하세요.
- 임대·점유관계. 별도 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 원본 조사자료에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 옥탑 1층 다락은 미등기 상태입니다. 실제 현황과 건축물대장 기재를 대조하세요.
- 가격 판단. 최저가 217,095,000원은 감정가의 약 34.3%지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역 등의 이용 제한을 목적에 맞게 점검하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 151,966,500원, 5회 유찰 시 106,376,550원으로 낮아지지만, 낮은 최저가 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다.
- 배당표 해석. 현재 매각가 기준 미배당은 269,244,330원이나 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다는 숫자보다 확인할 것이 많다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 분명합니다. 감정가 632,930,320원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 217,095,000원, 약 34.3%까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 단독주택과 토지 경매에서는 감정가 할인율만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 2019.06.21. 지상권의 말소동의서 적용, 임대관계 미상, 제시외 옥탑 다락과 일괄매각 범위, 863.0㎡ 토지의 이용규제와 현장 상태가 모두 가격 판단에 연결됩니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 점을 고려하면, 현재 최저가를 단순히 ‘싸다’고 평가하기보다는 실제 활용가치와 처분 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리 계산은 인수 0원, 최종 판단은 지상권 말소·점유·현장가치 확인 후. 이 물건의 승부처는 할인율 자체보다 그 할인율이 실제 가치 대비 충분한지 검증하는 데 있습니다.
