서울동부지방법원 2025타경51389. 서울 강동구 길동 청광플러스원큐브3차 11층 1106호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 전용 13.265㎡ 소형 주거시설입니다. 주택도시보증공사가 청구액 145,000,000원으로 강제경매를 진행했고, 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 78,080,000원입니다.
이 사건은 단순히 감정가와 최저가만 비교해서 판단할 물건이 아닙니다. 임차인 김아란은 2022.11.18 전입해 2023.09.06 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 145,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 그런데 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 위험 구조가 크게 달라졌습니다. 확약 적용 전의 계산상 인수액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분하는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 11층 1106호 도로명주소: 서울특별시 강동구 진황도로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 13.265㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층 |
| 건물 / 규모 | 2014.10.06 준공 · 207세대 |
| 소유자 | 주식회사오성준오성준컨설팅 (2023.01.31 소유권이전 · 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 | 122,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,080,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.06 국민건강보험공단 압류 (갑구 8번) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기사항 발행일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.09.06 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강동구 압류, 강제경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 강동신용협동조합 근저당권과 김정하의 주택임차권등기는 이미 말소됐습니다.
그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 김아란의 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 김아란의 주택임차권등기 자체는 2023.12.06 접수됐지만, 최초 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수순서만 보고 임차보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약은 김아란 관련 권리에만 적용
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아란 임차권등기 |
2022.11.18 2022.10.24 |
145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 |
확약 적용 시 인수 0원 계산상 미배당 68,725,440원 |
| 박희철 1106호 |
2024.04.04 확정일자 미상 |
미상 | 말소기준 이후 전입 대항력 없음 |
미상 |
점유·계약 확인 필요 김아란 관련 확약의 적용 대상 아님 |
실제 확인된 임차인·점유 관계자는 2명(김아란, 박희철)입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도 임차인으로 추가하거나 김아란 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
최저매각가 78,080,000원 + 미배당 68,725,440원 = 실질취득 146,805,440원.
이는 최근 12개월 실거래 평균 105,666,666원보다 높습니다. 따라서 확약이 없는 상태에서는 최저가 78,080,000원만 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 매각가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정 차이로 합계에는 소폭 차이가 발생할 수 있습니다.
임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다.
이 확약이 김아란의 임차보증금 및 관련 임차권에 유효하게 적용된다면, 계산상 미배당 68,725,440원은 낙찰자가 실제로 인수할 금액이 아니므로 김아란 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득은 매각가 기준 78,080,000원으로 판단됩니다.
중요한 적용 범위: 확약서 제출자는 주택도시보증공사이므로, 원본에서 해당 확약이 김아란의 보증금채권 및 임차권에 연결되는지 확인해야 합니다. 확약의 효력은 그 대상 임차보증금에 한정되며, 박희철에게 자동으로 적용되지 않습니다. 박희철은 말소기준권리 이후 전입해 기재된 권리관계상 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자 및 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다. 이 미확인 사항을 확약서 하나로 해소된 것으로 취급하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 메리트가 있다
청광플러스원큐브3차 전용 13.27㎡대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 102,333,333원입니다. 그중 최근 12개월 거래 6건 평균은 105,666,666원으로, 가격 판단에서는 이 최근 평균을 우선합니다. 최신 표기 거래는 2026.07의 135,000,000원이며, 같은 월에 104,000,000원 거래도 확인됩니다. 최근 거래 추세 지표는 +6.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 13.27㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 13.27㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 13.27㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 105,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 102,333,333원 |
현재 최저매각가 78,080,000원은 최근 12개월 평균 105,666,666원의 73.9%입니다. 따라서 확약이 유효해 실질 인수가 0원이라면 최근 시세보다 낮은 가격으로 취득할 여지가 있습니다. 다만 13.265㎡의 소형 주택은 개별 거래 편차가 크고, 현재 물건은 11층으로 비교 거래의 층별 차이도 감안해야 합니다.
확약 미적용: 실질취득 146,805,440원 → 최근 12개월 평균 105,666,666원을 초과, 가격 메리트가 사라지는 구간.
같은 최저매각가라도 임차보증금의 실질 인수 여부에 따라 결론이 정반대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,805,440원 |
| 1. 임차인 김아란 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 76,274,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
국세·지방세 등 압류 3건이 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 또한 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원과 경매신청 청구액 145,000,000원의 실제 채권관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액 증가
대항력 있는 보증금이 매각가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 확약 없이 단순히 유찰 회차가 늘었다는 이유만으로 실질취득비용이 크게 낮아지지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰(64%) | 78,080,000원 | 68,725,440원 | 0원 |
| 6회 유찰(51%) | 62,464,000원 | 84,060,352원 | 0원 |
| 7회 유찰(41%) | 49,971,200원 | 96,328,282원 | 0원 |
회차별 미배당 보증금은 예상배당 계산 기준입니다. 확약 미적용 시 매각가와 인수액의 합계는 보증금 145,000,000원 부근에 머무르며, 집행비용 추정에 따라 소폭 달라집니다. 확약이 유효한 경우에는 해당 미배당 보증금의 실질 인수가 0원입니다. 박희철의 별도 권리는 이 확약에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강동구 길동 강동성심병원 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층이며 급배수, 난방, 소화전, 승강기 및 기계식주차설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 사다리형이며 남서측으로 약 15m 도로가 소재합니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
- 환금성. 207세대 규모의 2014년 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래가격은 89,000,000원에서 135,000,000원까지 차이가 있으며 단지 경매 평균 유찰은 6.1회입니다. 따라서 저가 취득 가능성과 매도 용이성을 동일하게 봐서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원문을 확인하고, 김아란의 보증금채권·임차권과 실제로 연결되는지 확인해야 합니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 핵심입니다.
- 박희철의 점유 조사. 2024.04.04 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유·임대차계약·인도 가능성을 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 이중 인수 계산 금지. 김아란 보증금 145,000,000원과 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 145,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 확약 적용 시 계산상 미배당 68,725,440원도 실질 인수액에 더하지 않습니다.
- 세금 압류 및 배당순위. 국민건강보험공단, 강동구 및 국세 압류 관계를 확인하고 당해세 등 실제 우선배당 가능성을 검토해야 합니다. 세금의 우선배당은 예상배당 구조를 변경할 수 있습니다.
- 초소형 주택의 환금성. 전용 13.265㎡, 현재 5회 유찰 및 단지 평균 6.1회 유찰이라는 특성을 감안해 주변 실거래와 향후 매도 수요를 따로 검토해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자의 인도 협의 여부를 확인해야 합니다. 권리상 인수액 0원이 명도비용 0원을 의미하지는 않습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 내역을 대조하고 매각조건 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만든다”
이 사건은 낙찰가 78,080,000원이라는 숫자만으로 판단하면 위험한 물건입니다. 김아란의 대항력 있는 보증금 145,000,000원 때문에 일반적인 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 상황은 달라집니다. 김아란 관련 실질 인수는 0원이 되고, 최저매각가 78,080,000원을 기준으로 최근 12개월 실거래 평균 대비 73.9%의 가격 수준을 확보할 수 있습니다.
반대로 박희철의 점유·보증금 관계가 불명확하고 단지 경매 평균 유찰이 6.1회라는 점을 고려하면 섣불리 안전한 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 확약의 효력과 별도 점유 확인이 선행돼야 합니다. 종합적으로 권리 확인을 조건으로 접근할 C등급 검토 물건입니다.
