서울동부지방법원 2025타경51389. 길동 청광플러스원큐브3차 11층 1106호, 전용 13.265㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 권리분석의 핵심은 2023.09.06. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 선언돼 있다는 점과, 그보다 앞선 2022.11.18. 전입·점유를 가진 김아란의 임차권입니다. 김아란은 보증금 145,000,000원, 확정일자 2022.10.24., 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 조사돼 원칙만 적용하면 매각대금에서 다 받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 내용이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.01.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김아란 관련 승계위험은 실질 0원으로 처리하는 것이 정확합니다. 배당 계산상 나타나는 49,556,800원은 확약이 없을 때의 룰상 미배당액일 뿐, 이 사건의 실질 인수액과 동일하게 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51389 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 11층 1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 13.265㎡ · 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 주식회사오성준오성준컨설팅 · 2023.01.31. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 97,600,000원 (4회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아란 | 2022.11.18 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원 |
| 박희철 | 2024.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김아란은 말소기준권리 2023.09.06.보다 앞선 2022.11.18. 전입·점유와 2022.10.24. 확정일자가 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 반면 박희철은 2024.04.04. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 박희철의 보증금은 미상이지만, 조사자료상 대항력이 없는 것으로 판정돼 매수인 승계 위험으로 잡히지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선
청광플러스원큐브3차 동일 면적의 실거래 12건 전체 평균은 102,333,333원이지만, 최근 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 105,666,666원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세 6.7%를 우선합니다. 현재 최저가 97,600,000원은 최근 12개월 평균의 92.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 13.27㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 13.27㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 13.27㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.27㎡ | 6건 | 105,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 97,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,156,800원 |
| 1. 임차인 김아란 보증금 | 145,000,000원 | 95,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형만 보면 김아란 보증금에서 49,556,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.07.01. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 압류 관련 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동성심병원 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층 1106호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,908,000원/㎡, 토지면적은 889.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 207세대, 2014.10.06. 준공 단지이며 경매물건 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김아란 보증금의 실질 인수 0원 판단은 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다.
- 배당표와 실질 인수를 구분. 배당 모형상 49,556,800원 미배당이 발생하지만 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 박희철 점유 확인. 2024.04.04. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 관련 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 97,600,000원은 최근 12개월 평균 105,666,666원의 92.4%이며 최신 거래는 135,000,000원입니다.
- 유찰 이력. 현재 4회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰은 5.9회입니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 건 확약의 효력
이 물건은 표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 97,600,000원에 단순 입찰하기 어려운 사건처럼 보입니다. 실제 배당 모형도 김아란에게 95,443,200원을 배당한 뒤 49,556,800원을 미배당으로 계산합니다. 하지만 2026.07.01. 확약서가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다고 명시해, 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
가격은 현재 최저가 97,600,000원이 최근 12개월 평균 105,666,666원의 92.4%로 시세보다 낮고, 최신 거래도 135,000,000원이며 최근 추세는 6.7% 상승입니다. 다만 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.9회인 만큼, 권리 해소와 가격 할인은 긍정적이지만 환금성은 별도 검증이 필요한 B등급 사건으로 보는 것이 균형적입니다.
