수원지방법원 2024타경1090. 감정가 398,442,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 278,909,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.24. 접수된 여주새마을금고 채권최고액 133,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 126,000,000원의 여주새마을금고 근저당을 비롯해 조관식·김성종·이평기·임명수· 주식회사서광안전컨설팅의 근저당과 군위축산업협동조합·신한카드의 가압류, 양평군·국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리소멸만 보고 단순 안전형으로 결론내리기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 1·4 지분매각이 명시돼 있고, 2026년 4월부터 5월까지 공유자·권리자·최고가매수인 등을 상대로 매각허가결정취소 및 매각불허가결정 정본이 송달된 기록이 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1090 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 연수리 126-29 |
| 등기부 건물 주소 | 경기도 양평군 용문면 연수리 126-43 · 경기도 양평군 용문면 은행나무길 87-7 |
| 용도 | 기타 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1·4 지분매각 |
| 소유자 | 조희송 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 398,442,000원 / 278,909,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 179,591,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당표에서도 임차인에 대한 배당이나 매수인 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 278,909,000원 기준 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 없이 ‘70%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 278,909,000원입니다. 그러나 실거래·중개 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 단순한 완전소유권 매각이 아니라 목록 1·4가 지분매각이고, 제시외 건물까지 포함된 일괄매각입니다. 따라서 현재 가격이 시장가보다 낮은지 여부는 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70% | 278,909,000원 | 308,511,510원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56% | 223,127,200원 | 363,512,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44.8% | 178,501,760원 | 407,513,049원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 308,511,510원 → 363,512,365원 → 407,513,049원으로 증가하지만, 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,704,726원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 여주새마을금고 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 여주새마을금고 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 조관식 | 90,000,000원 | 15,204,274원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 김성종 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 이평기 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 임명수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 군위축산업협동조합 | 10,286,514원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,429,270원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당 · 주식회사서광안전컨설팅 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 278,909,000원 가정 시 채권자 총 청구액 582,715,784원 중 274,204,274원이 배당되고, 308,511,510원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·이용 메모
- 토지. 토지면적 371.0㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 기타 지정. 준보전산지에 접하고 도로구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 46,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 목록 1·4가 지분매각이므로 전체 매각목록별 지분과 취득 범위를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 목록별 감정평가 대상과 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 매각불허가 원인. 2026.04.17. 매각허가결정취소 및 매각불허가결정 이후 다수 송달 이력이 존재합니다. 당시 불허가 사유를 결정문에서 직접 확인해야 합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 연수리 126-29로 제시되고 건물 등기부에는 연수리 126-43·은행나무길 87-7이 기재돼 있으므로 매각목록별 지번을 원문과 맞춰야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세가 확인되지 않으므로 ‘2회 유찰 = 저가’로 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 등기 원본. 2024.04.17. 근저당권 이전과 2024.06.28. 근질권 설정까지 포함해 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
등기상 권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.07.24. 여주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 권리 인수와 다릅니다. 이 물건에는 일괄매각·제시외 건물·목록 1·4 지분매각이라는 구조적 조건이 있고, 2026년에는 매각허가결정취소 및 매각불허가결정이 실제로 진행된 이력이 있습니다. 또 실거래 자료가 없어 현재 최저가 278,909,000원이 시세 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 깨끗하지만, 물건 범위·지분·매각불허가 사유와 가격 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.