수원지방법원 2024타경1090. 사건 소재지는 경기도 양평군 용문면 연수리 126-29이고, 등기상 건물은 연수리 126-43, 도로명주소는 은행나무길 87-7로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 조희송이며, 말소기준권리는 2017.07.24. 설정된 여주새마을금고의 채권최고액 133,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 다수 이어졌지만, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”, 그리고 “목록1.4. 지분매각임”이라고 명시돼 있습니다. 여기에 2026.04.17.을 시작으로 공유자·근저당권자·압류권자·최고가매수인 등에게 매각허가결정취소 및 매각불허가결정 정본이 송달됐습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원’이라는 한 가지 숫자만 보고 접근하기보다 매각 대상의 범위와 직전 매각불허가 결정 내용을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1090 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 양평군 용문면 연수리 126-29 |
| 등기상 건물 | 경기도 양평군 용문면 연수리 126-43 · 경기도 양평군 용문면 은행나무길 87-7 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 조희송 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 398,442,000원 / 195,236,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 3회 / 감정가의 49% |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 여주새마을금고 / 179,591,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1.4. 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 후순위 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 추가 인수금은 반영되지 않습니다. 말소기준인 2017.07.24. 여주새마을금고 근저당 이후의 후순위 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 195,236,000원으로 감정가 398,442,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이것은 3회 유찰이 누적된 결과일 뿐, 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율 하나만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.
| 시나리오 | 비율 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 49% | 195,236,000원 | 391,013,088원 |
| 4회 유찰 시 | 39.2% | 156,188,800원 | 429,513,627원 |
| 5회 유찰 시 | 31.36% | 124,951,040원 | 460,314,059원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 391,013,088원 → 429,513,627원 → 460,314,059원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 손실 확대와 매수인의 인수 위험은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,533,304원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 여주새마을금고 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 여주새마을금고 | 126,000,000원 | 58,702,696원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 조관식 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 김성종 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 이평기 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 임명수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 군위축산업협동조합 | 10,286,514원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,429,270원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당권 · 주식회사서광안전컨설팅 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 582,715,784원 중 예상 배당액은 191,702,696원, 미배당액은 391,013,088원입니다. 현재 회차 기준 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 토지·이용 조건 메모
- 토지. 토지 정보상 면적 371.0㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지와 가축사육제한구역에 접합니다.
- 도로. 도로구역에 저촉되고 도로접면은 소로한면, 지형은 완경사·부정형입니다.
- 공시지가. ㎡당 46,700원으로 기재돼 있습니다.
- 매각 구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록1·4는 지분매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각불허가 결정문 확인. 2026.04.17.자 매각허가결정취소 및 매각불허가결정의 원문과 불허가 사유를 현재 회차 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각대상 목록과 현황을 서로 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록1·4가 지분매각이므로 전체 소유권을 취득하는 것으로 오인해서는 안 됩니다.
- 소재지 대조. 사건 소재지 연수리 126-29와 등기상 건물 연수리 126-43·은행나무길 87-7의 관계를 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 권리 승계 흐름 확인. 여주새마을금고 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권까지 설정돼 있으므로 최신 등기상 권리자를 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 유찰 누적을 보여줄 뿐 시세 대비 저평가를 의미하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
배당 구조만 보면 이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 현재 회차 195,236,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이번 사건의 난도는 등기부 밖의 매각 범위와 절차에서 올라갑니다. 일괄매각, 제시외 건물, 목록1·4 지분매각, 그리고 2026년 4월의 매각허가결정취소·매각불허가 이력이 동시에 존재합니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 구조 확인과 직전 불허가 사유 검증이 선행돼야 하는 C등급 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.